Yeni Malik İhtar Gönderdiği Hâlde Arabuluculuğa Eski Malikin Katılması

Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarı göndermişse, arabuluculuk dosyasının tarafı da kural olarak yeni malik olmalıdır. Eski malikin devirden sonra kendi adına arabuluculuğa katılması, yeni malikin gönderdiği ihtarın varlığı sayesinde kendiliğinden geçerli hâle gelmez. Çünkü ihtar, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki maddi hukuk şartıyla; arabuluculuk ise dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken usul şartıyla ilgilidir.

Tapu devri gerçekleşmiş ve yeni malik TBK m.351 uyarınca ihtar göndermişken, eski malik arabuluculukta kendi adına taraf olmuşsa dava şartının yeni malik bakımından yerine getirilip getirilmediği ciddi biçimde tartışmalı hâle gelir. Sonuç; başvuru formunda kimin taraf gösterildiğine, toplantıya katılan kişinin hangi sıfatla katıldığına, son tutanağa kimin yazıldığına ve mülkiyet devrinin arabuluculuk başvurusundan önce mi sonra mı gerçekleştiğine göre belirlenir. Sırf eski malik toplantıya katıldı diye süreç her durumda geçersiz sayılamayacağı gibi, sırf aynı kira sözleşmesi konuşuldu diye yeni malik yönünden otomatik olarak geçerli de kabul edilemez.

Yeni Malik İhtarı ile Arabuluculuk Aynı Hukukî İşlem Değildir

Kiralananın el değiştirmesi, kira sözleşmesini sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu geçiş kanundan kaynaklanır; kiracının ayrıca onay vermesi gerekmez.

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğuna dayanacaksa TBK m.351’deki özel yolu izleyebilir. İlk seçenekte, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinmeden altı ay sonra tahliye davası açılması öngörülür. Kanun ayrıca, yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak kullanabileceği alternatif yolu da düzenler. Bildirim ve dava takviminin ayrıntıları için yeni malikin tahliye şartları ve bir ay–altı ay kuralları birlikte incelenebilir.

Bu ihtar, yeni malikin tahliye iradesini ve hangi maddi sebebe dayandığını kiracıya bildirmeye yarar. Buna karşılık, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin kanuni istisna dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu nedenle aşağıdaki iki kontrol birbirinden ayrılmalıdır:

• Maddi hukuk kontrolü: Yeni malik, ihtiyaç sebebi, yazılı bildirim ve kanuni zamanlama bakımından TBK m.351’e dayanabiliyor mu?
• Usul kontrolü: Tahliye uyuşmazlığı, davayı açacak kişi ile kiracı arasında dava öncesinde usulüne uygun arabuluculuğa taşındı mı?

Birinci kontrolün olumlu olması ikinci kontrolü kendiliğinden tamamlamaz. Başka bir ifadeyle, ihtarın doğru kişi tarafından gönderilmiş olması arabuluculuk dosyasındaki taraf hatasını otomatik olarak gidermez.

Taşınmaz Devredildikten Sonra Kira Sözleşmesinin Tarafı Kimdir?

TBK m.310 uyarınca devirle birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Kira bedelinin ödenmesi, sözleşmeden doğan bildirimler ve kiraya veren sıfatına bağlı talepler bakımından kural olarak yeni malik muhatap olur. Yeni malikin kendi ihtiyacına dayanan TBK m.351 talebi de doğrudan yeni malike tanınmış bir haktır.

Bu nedenle taşınmaz devredildikten ve yeni malik ihtiyaç ihtarı gönderdikten sonra arabuluculuk başvurusunda yalnız eski malikin “kiraya veren” veya “başvuran” olarak gösterilmesi, taraf sıfatları arasında uyumsuzluk yaratır. Eski malik, sırf önceki kira sözleşmesinde kiraya veren olduğu için devirden sonra yeni malikin kendi ihtiyacına dayalı tahliye talebini kendi adına takip edemez.

Burada iki kavram karıştırılmamalıdır:

• Taraf olmak: Arabuluculuk dosyasındaki uyuşmazlığın hak veya borç sahibi olarak kimin adına yürütüldüğünü gösterir.
• Toplantıya katılmak: Dosyanın gerçek tarafının bizzat, kanuni temsilcisi veya avukatı aracılığıyla müzakerede yer almasını ifade eder.

Bir kişinin toplantı salonunda bulunması, onu kendiliğinden uyuşmazlığın tarafı yapmaz. Benzer biçimde, başvuru formunda adı yazılı olan kişinin hiç temsil edilmemesi de sırf ismi kayıtlarda yer alıyor diye her sorunu ortadan kaldırmaz.

Eski Malik Yeni Malik Adına Arabuluculuğa Katılabilir mi?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 15. maddesine göre taraflar müzakerelere bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir. Uyuşmazlığın çözümüne katkı sağlayabilecek uzman kişiler de görüşmede hazır bulunabilir; ancak uzman kişinin bulunması, gerçek tarafın yerine geçtiği anlamına gelmez.

Bu düzenleme karşısında eski malikin yalnızca “eski ev sahibi” olması, onu yeni malikin kanuni temsilcisi yapmaz. Eski malik avukat ise ve yeni maliki usulüne uygun vekâletle temsil ediyorsa veya somut olayda kanuni temsilcilik sıfatı bulunuyorsa durum farklı değerlendirilebilir. Tüzel kişi yeni malik bakımından da toplantıya katılan kişinin şirketi temsil yetkisi ayrıca incelenir.

Eski malikin avukat ya da kanuni temsilci sıfatı bulunmadan, yalnızca yeni malik tarafından sözlü veya yazılı olarak görevlendirildiği belirtilerek onun yerine toplantıya katılması güvenli bir yöntem değildir. Arabuluculuk tutanağında şu ayrım açık olmalıdır:

• Uyuşmazlığın tarafı olarak yeni malikin adı ve kimlik bilgileri,
• Toplantıya katılan kişinin adı,
• Bu kişinin yeni malik adına hangi hukukî sıfatla katıldığı,
• Temsil belgesinin dosyada bulunup bulunmadığı.

Eski malik yalnızca taşınmazın geçmişi, kira sözleşmesinin kurulması veya önceki yazışmalar hakkında bilgi vermek üzere toplantıda bulunuyorsa bu da temsilcilikten ayrılmalıdır. Bilgi veren kişinin hazır bulunması, yeni malikin katılım şartını tek başına karşılamaz.

Belirleyici Olan Dört Belge ve Zaman Çizelgesidir

“Arabuluculuğa eski malik katıldı” cümlesi tek başına hukukî sonucu göstermeye yetmez. Mahkeme önünde tartışma çıktığında başvuru ve dava dosyasındaki belgeler birlikte değerlendirilir. Özellikle şu dört kayıt önem taşır:

1. Arabuluculuk başvuru formu: Başvuran ve karşı taraf olarak kimlerin gösterildiği, tahliye talebinin ve dayandığı temel olayın nasıl açıklandığı incelenir.
2. Görevlendirme ve davet kayıtları: Arabulucunun kimi taraf kabul ettiği, kime bilgi verdiği ve kimi toplantıya davet ettiği belirlenir.
3. Toplantı ve son tutanak: Toplantıya kimin hangi sıfatla katıldığı ve anlaşamama belgesinde hangi tarafların yazılı olduğu kontrol edilir.
4. Tapu ve ihtar belgeleri: Mülkiyetin hangi tarihte geçtiği, TBK m.351 bildiriminin kim tarafından ve hangi tarihte yapıldığı ortaya konur.

Bu belgelerin aynı zaman çizelgesinde okunması gerekir. Tapu devrinden önce eski malik tarafından başlatılan bir süreç ile tapu devrinden sonra, yeni malik ihtar göndermişken eski malik adına açılan bir arabuluculuk dosyası aynı değildir. Başvuru konusu ile son tutanak arasındaki ilişkinin ayrıca değerlendirilmesi için kira arabuluculuğu tutanağında tahliye talebinin bulunmaması hakkındaki açıklamalar da yararlı olabilir.

Eski Malik Hangi Durumlarda Süreçte Yer Almış Olabilir?

1. Arabuluculuk Başvurusu Devirden Önce Yapılmışsa

Eski malik, taşınmaz henüz kendisine aitken kira uyuşmazlığı için arabuluculuğa başvurmuş; taşınmaz arabuluculuk devam ederken yeni malike devredilmiş olabilir. Bu durumda yeni malikin TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesine kanunen taraf olması, devam eden süreç bakımından hukukî halefiyet tartışmasını gündeme getirir.

Böyle bir olayda yalnız “başvuruyu eski malik yaptı” denilerek otomatik sonuç kurulması doğru değildir. Başvuru tarihindeki sıfat, devrin tarihi, yeni malikin sürece dâhil edilip edilmediği, uyuşmazlığın aynı kalıp kalmadığı ve son tutanağın içeriği birlikte değerlendirilmelidir. Devir arabuluculuk sürerken öğrenilmişse, taraf değişikliğinin veya halefiyetin tutanağa açıkça yansıtılması sonraki tartışmayı azaltır.

2. Devirden Sonra Eski Malik Kendi Adına Başvurmuşsa

Taşınmaz devredilmiş, yeni malik TBK m.351 kapsamında kendi ihtiyacını bildirmiş ve buna rağmen arabuluculuk başvurusu eski malik adına yapılmışsa risk daha yüksektir. Çünkü başvuruyu yapan kişi, başvuru tarihinde artık kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı değildir; ayrıca yeni malikin kişisel ihtiyacına dayalı tahliye isteminin sahibi de eski malik değildir.

Bu senaryoda yeni malik daha sonra kendi adına tahliye davası açarsa, mahkeme arabuluculukta ele alınan uyuşmazlığın gerçekten yeni malik ile kiracı arasındaki tahliye uyuşmazlığı olup olmadığını inceleyebilir. Belgeler eski malikin kendi adına hareket ettiğini gösteriyorsa, yeni malik bakımından dava şartının yerine getirilmediği itirazı güçlü hâle gelir.

3. Başvuran Yeni Malik, Toplantıya Katılan Eski Malikse

Başvuru formunda ve son tutanakta taraf yeni malik olarak doğru gösterilmiş, ancak toplantıya fiilen eski malik katılmış olabilir. Burada asıl soru eski malikin hangi sıfatla katıldığıdır. Eski malik yeni malikin avukatı veya kanuni temsilcisiyse ve bu sıfat dosyada belgelendirilmişse katılımın geçerliliği farklı değerlendirilir.

Eski malik yalnızca açıklama yapmak veya çözüm görüşmelerine yardımcı olmak üzere hazır bulunmuşsa gerçek tarafın bizzat ya da kanunda sayılan temsil biçimlerinden biriyle sürece katılıp katılmadığı ayrıca kontrol edilir. Eski malikin tutanağı yeni malik adına hangi yetkiyle imzaladığı belirsizse, yalnız taraf isimlerinin doğru yazılması bütün riski ortadan kaldırmayabilir.

4. Yalnızca Maddi Yazım Hatası Bulunuyorsa

Yeni malik başvuruyu yapmış, kiracı yeni malikin talebi hakkında davet edilmiş ve görüşme gerçek taraflar arasında yürütülmüş olmasına rağmen son tutanakta sehven eski malikin adı kalmış olabilir. Böyle bir maddi hata ile sürecin baştan sona yanlış kişi adına yürütülmesi aynı değildir.

Hatanın maddi nitelikte olduğu başvuru formu, elektronik kayıtlar, davet belgeleri, tarafların kimlik bilgileri ve temsil evrakıyla ortaya konulabilir. Yanlış kişi ile basit unvan veya yazım hatası arasındaki ayrım, arabuluculukta yanlış taraf gösterilmesine ilişkin genel değerlendirmede de benzer bir yöntemle ele alınmaktadır. Bununla birlikte imzalanmış son tutanağın kapsamını tek taraflı beyanla değiştirmek mümkün değildir. Dava açılmadan önce arabuluculuk dosyasının tamamı incelenmeli; gerçek taraf konusunda belirsizlik giderilemiyorsa doğru taraflarla yeni bir başvuru yapılması değerlendirilmelidir.

Yeni Malik Dava Açarsa Mahkeme Ne İnceler?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davasında mahkeme öncelikle dava şartı arabuluculuğun yerine getirilip getirilmediğini kontrol eder. HUAK m.18/A uyarınca anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanak mevcut olduğu hâlde dilekçeye eklenmemişse mahkeme belgenin sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, başka bir işlem yapılmadan dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Eski malik adına yürütülen bir sürecin yeni malik bakımından “hiç başvuru yapılmamış” sayılıp sayılmayacağı her olayda aynı cevapla çözülemez. Mahkeme, şeklen yazılı isimlerin yanında başvurunun gerçek kapsamını, tarafların iradesini, temsil ilişkisini ve mülkiyet devrinin zamanını değerlendirebilir. Ancak bu, taraf uyumsuzluğunun önemsiz olduğu anlamına gelmez.

Yeni malik adına açılan davada özellikle şu sorular öne çıkar:

• Arabuluculuk başvurusu yapıldığında taşınmazın maliki kimdi?
• Başvuruda yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi açıkça yer aldı mı?
• Kiracı, talebin yeni malikten geldiğini bilerek bu uyuşmazlık için davet edildi mi?
• Eski malik kendi adına mı, yoksa yeni malikin kanunda kabul edilen temsilcisi olarak mı katıldı?
• Son tutanak ile başvuru formu arasında taraf veya uyuşmazlık konusu bakımından çelişki var mı?
• Dava dilekçesindeki taraflar ve tahliye sebebi arabuluculuk dosyasıyla örtüşüyor mu?

Mahkeme, arabuluculuk şartının yerine getirilmediği sonucuna varırsa tahliye ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığını incelemeden usulden ret kararı verebilir. Buna karşılık dava şartı tamam kabul edilirse, yeni malikin ihtiyacı, bildirim ve süre şartları ayrıca esastan değerlendirilir. Arabuluculuğun tamamlanması tahliye hakkının ispatlandığı veya davanın kabul edileceği anlamına gelmez.

Eski Malik Dava Açarsa Sorun Yalnız Arabuluculuk Değildir

Tapu devrinden sonra eski malikin TBK m.351’e dayanarak kendi adına dava açması hâlinde sorun yalnız arabuluculuk dosyasındaki isim değildir. TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olduğundan, eski malikin yeni malike ait kişisel ihtiyaç sebebini kendi adına ileri sürmesi aktif taraf sıfatı tartışması doğurur.

Eski malikin geçmiş döneme ait kira alacağı gibi devir öncesinde doğmuş ve kendisinde kalmış bir hakkı bulunabilir. Ancak bu tür alacak talepleri ile yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye talebi aynı hukukî nitelikte değildir. Hangi hakkın kime ait olduğu, devir tarihi ve taraflar arasındaki sözleşmeler ayrıca incelenmelidir.

Dava Açıldıktan Sonra Doğru Arabuluculuk Yapılarak Eksiklik Giderilebilir mi?

HUAK m.18/A, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedileceğini düzenler. Kanundaki bir haftalık kesin süre, daha önce tamamlanmış arabuluculuğun son tutanağını dosyaya sunmak içindir; dava açıldıktan sonra ilk kez arabulucuya başvurup eksikliği geriye etkili biçimde tamamlama süresi değildir.

Taraf hatası dava açılmadan önce fark edilirse, doğru taraf ve açık tahliye talebiyle yeni arabuluculuk başvurusu yapılması genellikle daha güvenli seçenektir. Bununla birlikte yeni başvuru, kaçırılmış bir TBK m.351 bildirim veya dava süresini kendiliğinden canlandırmaz. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımının durması ve hak düşürücü sürenin işlememesi kuralının hangi kişi ve talep bakımından sonuç doğurduğu da doğru taraf üzerinden değerlendirilmelidir.

Uygulamalı Örnekler

Örnek 1: Eski Malik Devirden Sonra Kendi Adına Katılıyor

Taşınmaz 2 Ocak’ta devredilmiş, yeni malik 20 Ocak’ta ihtiyaç ihtarı göndermiştir. Arabuluculuk başvurusu 10 Temmuz’da eski malik adına yapılmış; eski malik toplantıya kendi adına katılmış ve son tutanakta yalnız eski malik ile kiracı gösterilmiştir. Yeni malikin daha sonra kendi adına açacağı davada tarafların örtüşmediği ve yeni malik yönünden arabuluculuk şartının tamamlanmadığı itirazı ciddi ağırlık taşır.

Örnek 2: Yeni Malik Taraf, Eski Malik Avukat Sıfatıyla Katılıyor

Başvuran ve talep sahibi yeni maliktir. Eski malik aynı zamanda avukattır ve yeni maliki dosyada bulunan vekâletnameyle temsil etmektedir. Başvuru, davet ve son tutanak yeni malik adına düzenlenmiş; eski malikin katılım sıfatı “başvuran vekili” olarak açıkça yazılmıştır. Bu durumda toplantıya fiziksel olarak eski malikin katılması, tek başına yanlış tarafla arabuluculuk yapıldığı anlamına gelmez.

Örnek 3: Süreç Devam Ederken Taşınmaz Devrediliyor

Eski malik, taşınmaz kendisine aitken tahliye uyuşmazlığı için arabuluculuğa başvurmuş; süreç devam ederken taşınmaz satılmıştır. Bu olayda başlangıçtaki başvuru yetkili kişi tarafından yapılmıştır. Yeni malikin kira sözleşmesine kanunen taraf olması nedeniyle halefiyet değerlendirmesi gerekir. En güvenli uygulama, devir belgesinin arabulucuya sunulması, yeni malikin sürece dâhil edilmesi ve son tutanakta taraf değişikliğinin açıkça gösterilmesidir.

Örnek 4: Son Tutanakta Eski İsim Sehven Kalıyor

Elektronik başvuru ve davetler yeni malik adına yapılmış, kiracı yeni malikin ihtiyaç iddiası hakkında görüşmeye çağrılmış ve yeni malik bizzat katılmıştır. Son tutanağın bir bölümünde eski malikin adı sehven kalmıştır. Burada gerçek taraf hatasından ziyade maddi hata savunması gündeme gelebilir. Yine de başvuru dosyasının bütün kayıtlarıyla birlikte incelenmesi ve dava açılmadan önce belirsizliğin giderilmesi gerekir.

En Sık Yapılan Hatalar

• İhtarın arabuluculuğun yerine geçtiğini düşünmek: TBK m.351 bildirimi ile dava şartı arabuluculuk farklı işlevlere sahiptir.
• Eski maliki otomatik temsilci saymak: Önceki mülkiyet ilişkisi, tek başına avukatlık veya kanuni temsilcilik yetkisi vermez.
• Yalnız son tutanağa bakmak: Başvuru formu, davet kayıtları, toplantı tutanağı, temsil belgesi ve tapu kronolojisi birlikte incelenmelidir.
• Taraf değişikliğini tutanağa yansıtmamak: Arabuluculuk sürerken taşınmaz devredilmişse halefiyetin belgelendirilmemesi sonraki davada tartışma yaratır.
• Yanlış tarafla süreci tamamlayıp dava açmak: Hata dava öncesinde fark edilmişse doğru taraflarla yeni başvuru seçeneği, süreler de gözetilerek değerlendirilmelidir.
• Her eski malik başvurusunun yeni malike yarayacağını varsaymak: Devirden önce hak sahibi tarafından başlatılan süreç ile devirden sonra hak sahibi olmayan kişinin kendi adına yaptığı başvuru farklıdır.

Kontrol Listesi: Dava Açılmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmeli?

• Güncel tapu kaydı ve edinme tarihi,
• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller,
• Yeni malikin TBK m.351 kapsamındaki yazılı bildirimi,
• Bildirimin kiracıya ulaştığını gösteren tebliğ veya teslim kayıtları,
• Arabuluculuk başvuru formu ve elektronik başvuru açıklaması,
• Arabulucu görevlendirme ve taraf davet kayıtları,
• Toplantıya katılan kişilerin sıfatlarını gösteren belgeler,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Dava açılması düşünülüyorsa davacı, davalı, tahliye sebebi ve talep sonucu.

Özellikle başvuru formunun yalnız “kira uyuşmazlığı” şeklinde genel bırakılması ve taraf olarak eski malikin yazılması, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla bağlantı kurulmasını güçleştirebilir. Başvuruda kiralananın, kiracının, yeni malikin ve “yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye” talebinin belirlenebilir biçimde gösterilmesi uyuşmazlık kapsamını daha açık hâle getirir.

Sık Sorulan Sorular

Yeni malik ihtar gönderdiyse arabuluculuğa eski malik katılabilir mi?

Eski malik, yalnız önceki malik sıfatıyla yeni malik yerine katılamaz. Yeni malikin avukatı veya kanuni temsilcisi olması ya da yalnız bilgi vermek üzere hazır bulunması farklı durumlardır. Başvuru ve son tutanakta gerçek taraf ile katılım sıfatı açıkça gösterilmelidir.

Arabuluculuk son tutanağında eski malikin adının yazması davayı kesin olarak düşürür mü?

Her durumda kesin sonuç verilemez. Yalnız maddi yazım hatası bulunması, başvurunun devirden önce yapılması veya yeni malikin usulüne uygun temsil edilmesi farklı değerlendirilebilir. Buna karşılık süreç devirden sonra baştan sona eski malik adına yürütülmüşse yeni malik yönünden dava şartı itirazı güçlenir.

Eski malik ile yeni malik arasında halefiyet bulunduğu için aynı arabuluculuk yeterli midir?

TBK m.310 yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı yapar; ancak halefiyet her taraf ve zamanlama hatasını otomatik olarak gideren sınırsız bir kural değildir. Başvurunun devirden önce mi sonra mı yapıldığı, uyuşmazlığın aynı kalıp kalmadığı ve yeni malikin sürece dâhil edilip edilmediği incelenmelidir.

Yanlış tarafla arabuluculuk yapıldığı dava öncesinde fark edilirse ne yapılabilir?

Dosyanın bütün kayıtları incelendikten sonra, belirsizlik giderilemiyorsa doğru taraflarla ve tahliye talebi açıkça belirtilerek yeni bir arabuluculuk başvurusu yapılması değerlendirilebilir. TBK m.351’e ilişkin bildirim ve dava zamanlaması ayrıca korunmalıdır.

Dava açıldıktan sonra yeni bir arabuluculuk başvurusu eksikliği giderir mi?

Arabulucuya başvurulmadan açılan davada HUAK m.18/A usulden ret öngörür. Bir haftalık süre, mevcut son tutanağın sunulması içindir. Dava açıldıktan sonra yapılan ilk başvurunun önceki eksikliği geriye etkili biçimde gidereceği varsayılmamalıdır.

Arabuluculuğa eski malikin katılması tahliye ihtiyacının geçersiz olduğu anlamına gelir mi?

Hayır. Arabuluculuk tarafı veya temsilindeki sorun, dava şartı ve usul bakımından önem taşır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı ise ayrı bir maddi hukuk değerlendirmesidir. Birindeki eksiklik diğerinin otomatik kanıtı değildir.

Sonuç

Yeni malikin ihtar göndermesi, arabuluculuğa eski malikin kendi adına katılmasını kendiliğinden geçerli kılmaz. Tapu devrinden sonra kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olduğundan, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin arabuluculukta da doğru taraf ve doğru temsil sıfatıyla ele alınması gerekir.

Bununla birlikte yalnız isim farklılığına bakılarak her dosya için aynı sonuca varılamaz. Devirden önce başlatılan bir süreç, devir sırasında ortaya çıkan kanuni halefiyet, yeni malikin avukatla temsil edilmesi veya son tutanaktaki maddi hata ihtimali ayrı ayrı incelenmelidir. Sağlıklı değerlendirme; tapu tarihi, ihtar, başvuru formu, davetler, temsil belgesi ve son tutanağın tek kronoloji üzerinde karşılaştırılmasıyla yapılabilir.

Taraf veya temsil sorunu dava açılmadan önce fark edilmişse, mevcut arabuluculuk dosyasının kapsamı ve TBK m.351 süreleri birlikte değerlendirilmelidir. Somut belgelere göre doğru taraflarla yeni başvuru yapılması gerekebilir. 

Bu içerik, yeni malikin gereksinimi ve dava şartı arabuluculuk arasındaki ilişki hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taraf sıfatı, temsil, süre ve tahliye sebebi somut olayın belge ve tarihleriyle değişebileceğinden kişisel hukukî değerlendirme yerine geçmez.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 04.08.2026   Son Güncellenme Tarihi: 04.08.2026