Yeni Malikin Kiracıyı Tahliye Şartları: 1 Ay ve 6 Ay Kuralları

• Kiracılı bir taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
• Yeni malik, taşınmaza kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir.
• Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılan yolda dava, edinme tarihinden altı ay sonra açılabilir.
• Yeni malik ayrıca kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu değerlendirebilir.

Yeni Malik Kiracıyı Hangi Şartlarda Tahliye Edebilir?

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye isteyebilir. Ancak satış tek başına yeterli değildir. İhtiyaç sebebi, yazılı bildirim, kanuni süreler, arabuluculuk ve dava koşulları birlikte değerlendirilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan el değiştirince yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle tapunun devredilmesi, kiracının aynı gün veya kısa bir bildirimle taşınmazdan çıkarılabileceği anlamına gelmez. Yeni malik, sözleşmeden doğan hak ve borçlarla bağlı hâle gelir. Gereksinim nedeniyle tahliye talep edilecekse özel olarak TBK m.351’de düzenlenen şartlara uyulması gerekir.

Kanun, yeni malike iki dava yolu tanır. İlk yol, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonra dava açılmasıdır. İkinci yol, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasıdır. Uygun yol; tapu, sözleşme, bildirim ve arabuluculuk tarihleri birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Satış, Kiracının Hemen Tahliye Edilmesini Sağlar mı?

Hayır. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlışlardan biri, yeni tapu sahibinin mülkiyet hakkına dayanarak kiracının derhâl çıkmasını isteyebileceği düşüncesidir. Oysa taşınmazın satılması mevcut kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; kiracı da kira sözleşmesi devam ettiği sürece sözleşmeden ve kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmeye devam eder.

Yeni malikin tahliye talebi yalnızca “evi satın aldım” açıklamasına dayanamaz. TBK m.351, konut veya işyeri için kullanma zorunluluğu arar. Satın alma, tahliye sürecinin başlangıcı olabilir; fakat davanın kabul edileceğini göstermez. Bildirim ve dava sürelerine de uyulmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi Kimler İçin İleri Sürülebilir?

TBK m.351’de ihtiyaç sahibi olabilecek kişiler sınırlı biçimde sayılmıştır. Yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğuna dayanabilir. Altsoy çocukları ve devam eden kuşakları; üstsoy ise anne, baba ve devam eden kuşakları ifade eder.

Her akrabalık ilişkisi bu kapsamda değildir. “Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi” sıfatının hukuki dayanağı somut olayda ayrıca incelenir.

İhtiyacın konut veya işyeri ihtiyacı olması mümkündür. Yeni malik kendisi için oturacak bir konuta ihtiyaç duyabileceği gibi, kanunda belirtilen kişilerden birinin barınma ihtiyacına da dayanabilir. Benzer şekilde kiralanan işyeri niteliğindeyse, taşınmazın yürütülmesi planlanan faaliyet için kullanılmasının gerekli olduğu ileri sürülebilir. Ancak ihtiyacın açıklanması ile ispatlanması aynı şey değildir. Dava aşamasında ihtiyaç iddiasını destekleyen olaylar ve belgeler önem kazanır.

Bir Aylık Yazılı Bildirim Kuralı Nedir?

Yeni malik, TBK m.351’in ilk fıkrasındaki altı aylık dava yolunu kullanmak istiyorsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kanun metninde “ihtarname” değil, “yazılı bildirim” ifadesi yer alır. Bununla birlikte bildirimin içeriğinin, muhatabının ve ulaştığı tarihin ispatı uyuşmazlık çıktığında belirleyici olabilir.

Edinme tarihi, tapu ve devir belgeleri üzerinden belirlenmelidir. Bir aylık sürenin başlangıcı bakımından satış görüşmesi, kapora tarihi veya anahtar teslimi gibi başka tarihler esas alınmamalıdır. Bununla birlikte taşınmazın edinilme biçimi ve tescil süreci farklı özellik gösterebileceğinden somut belgenin incelenmesi gerekir.

“Bir ay” ifadesi otomatik olarak otuz gün şeklinde hesaplanmamalıdır. TBK’nın süre hesabına ilişkin düzenlemesinde ay olarak belirlenen sürenin, başlangıç gününün son ayda karşılığı olan günde dolacağı; karşılık gelen gün yoksa ayın son gününün esas alınacağı belirtilir. Son günün tespiti takvim üzerinden yapılmalı, gönderim ve ulaşma tarihleri ayrı ayrı kaydedilmelidir.

Yazılı Bildirimde Hangi Bilgiler Bulunmalıdır?

Kanun, bildirim için ayrıntılı bir içerik listesi vermemektedir. Buna rağmen bildirimin hangi taşınmaza ve kira ilişkisine yönelik olduğunu açıkça göstermesi gerekir. Yeni malikin kimliği, edinme tarihi, ihtiyaç sahibi kişi, konut veya işyeri ihtiyacının genel açıklaması ve tahliye iradesi tereddüt yaratmayacak şekilde belirtilmelidir.

Bildirim belirsiz bir metne dönüşmemeli; daha sonra ileri sürülecek olaylarla çelişmemelidir. Somut olaya göre hazırlanması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesi önem taşır.

Noter aracılığıyla ihtar gönderilmesi, uygulamada içeriğin ve tebliğ sürecinin belgelenmesi bakımından tercih edilebilir. Ancak kanunun kullandığı teknik ifade “yazılı bildirim”dir. Bu nedenle “noterden gönderilmeyen her bildirim kesin olarak geçersizdir” biçiminde genel bir sonuç kurulamaz. Bildirimin yöntemi, içeriği ve ispat gücü dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Altı Aylık Bekleme Süresi Ne Zaman Başlar?

TBK m.351’in ilk fıkrasında düzenlenen yol, iki sürenin birlikte takibini gerektirir. Yeni malik önce edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapar. Ardından kira sözleşmesini, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı davayla sona erdirmeyi talep edebilir. Kanun metni altı aylık dönemi bildirimin gönderildiği tarihe değil, edinme tarihine bağlamaktadır.

Bildirimin edinmeden birkaç hafta sonra gönderilmesi, altı aylık dönemi yeniden başlatmaz. Dava tarihi belirlenirken arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve ilgili dava süresi de kontrol edilmelidir.

Altı aylık sürenin dolmasından önce açılan dava bakımından usul ve süre sorunu ortaya çıkabilir. Bu nedenle “ihtarı gönderdim, artık hemen dava açabilirim” yaklaşımı doğru değildir. Tapu edinme tarihi ile dava açılış tarihi aynı zaman çizelgesi üzerinde karşılaştırılmalıdır.

Bir Ay İçinde Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?

Bir aylık yazılı bildirim süresinin kaçırılması, TBK m.351’in ilk fıkrasındaki edinmeden altı ay sonra dava açma yolunun kullanılmasını riske sokar. Ancak bu durum, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının her durumda tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Kanunun ikinci fıkrası, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasına dayanan alternatif bir yol öngörür.

Alternatif yol için kira sözleşmesinin süresi doğru belirlenmelidir. Başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve önceki bildirimler sonucu etkileyebilir. İlk bildirim kaçırıldıysa yalnızca “altı ay bekleyip dava açma” şeklinde hareket edilmemelidir.

TBK m.353 de dava süresi bakımından ayrıca dikkate alınmalıdır. Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bunun hangi tarihte ve hangi tahliye yolu bakımından sonuç doğuracağı, kira sözleşmesi ile bildirimlerin kronolojisi incelenerek değerlendirilmelidir.

İhtiyaç İddiası Nasıl Değerlendirilir?

Sürelerin eksiksiz izlenmesi, davanın kabulü için tek başına yeterli değildir. Yeni malikin taşınmazı kanunda sayılan kişi için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğunu açıklaması ve bunu somutlaştırması gerekir. Mahkeme, tarafların iddia ve savunmaları ile sunulan belgeleri birlikte değerlendirir.

Konut ihtiyacında yeni malikin veya ihtiyaç sahibi yakının nerede yaşadığı, mevcut konutun kullanım durumu, aile yapısı, sağlık veya çalışma koşulları ve kiralananın ihtiyacı karşılamaya uygunluğu gündeme gelebilir. Yeni malikin başka bir taşınmaza sahip olması, tek başına her dosyada aynı sonucu doğurmaz; diğer taşınmazların fiilî ve hukuki durumu ayrıca incelenir.

İşyeri ihtiyacında ise yapılması planlanan faaliyetin niteliği, kiralananın bu faaliyete uygunluğu, faaliyetin gerçekten yürütülüp yürütülmeyeceği ve mevcut işyeri koşulları önem taşıyabilir. Geleceğe ilişkin soyut veya belirsiz bir plan yerine, ihtiyacı destekleyen tutarlı açıklamalar ve belgeler gerekir.

İhtiyaç iddiası ile sonraki davranışlar arasındaki çelişki uyuşmazlık yaratabilir. Taşınmazın bizzat kullanılacağı belirtilirken satış veya üçüncü kişiye kiralama hazırlığı yapılması tartışma konusu olabilir. Somut deliller sonucu değiştirebilir.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisna dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılacak tahliye davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için bu aşama atlanmamalıdır.

Arabulucu tahliye kararı veren bir mahkeme değildir. Tarafların anlaşması hâlinde uyuşmazlık, hazırlanan anlaşma belgesi çerçevesinde çözülebilir. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir ve diğer dava şartları mevcutsa mahkemeye başvuru gündeme gelir.

6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesine göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Buna rağmen başvurunun son güne bırakılması güvenli bir yöntem değildir. Bildirim, arabuluculuk ve dava tarihleri tek bir kronoloji içinde kontrol edilmelidir.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrı tutarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görev alanında düzenler.

Görev ile yetki aynı konu değildir. Genel yetki kuralında davalının yerleşim yeri; sözleşmeden doğan davalarda ise sözleşmenin ifa edileceği yer de dikkate alınabilir. Somut uyuşmazlığa uygulanacak yetki kuralları ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava dilekçesinde ihtiyaç sebebinin, edinme tarihinin, kira sözleşmesinin, yazılı bildirimin ve arabuluculuk sürecinin birbiriyle tutarlı biçimde açıklanması gerekir. Tapu kaydı, kira sözleşmesi, bildirim ve tebliğ belgeleri, arabuluculuk son tutanağı ile ihtiyacı destekleyen belgeler dosyanın temel kayıtları arasındadır.

Tahliyeden Sonra Taşınmaz Başkasına Kiralanabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralamak için kullanılamaz. TBK m.355’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı kiralananı haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kanun bu yasağa aykırılık için tazminat sonucu da öngörür. Kiraya veren, hükme aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir. Bu nedenle dava açılırken ileri sürülen ihtiyacın tahliyeden sonra gerçekten uygulanması önemlidir.

Üç yıllık yasak mutlak değildir; kanun haklı sebep ihtimalini saklı tutar. Ancak hangi olayın haklı sebep oluşturacağı önceden tek bir listeyle belirlenemez. Taşınmazın yeniden kiralanmasına yol açan gelişme, tahliye sonrasında ortaya çıkan koşullar ve tarafların delilleri birlikte değerlendirilir.

Kiracı Hangi Belgeleri ve Tarihleri Kontrol Etmelidir?

Yeni malikten tahliye bildirimi alan kiracı öncelikle tapudaki edinme tarihini, bildirimin düzenlenme ve kendisine ulaşma tarihini, kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerini kontrol etmelidir. Bildirimde ihtiyaç sahibi olarak kimin gösterildiği ve ihtiyacın konut mu, işyeri mi olduğu da belirlenmelidir.

Arabuluculuk daveti veya dava dilekçesi alınmışsa son tutanak tarihi ile davanın açıldığı tarih karşılaştırılmalıdır. Yeni malik açısından da aynı kronoloji önem taşır. Tarihlerden birinin yanlış kaydedilmesi, uygun hukuki yol seçilmiş olsa bile usule ilişkin sorun doğurabilir.

Kiracı, ihtiyaç iddiasının doğru olmadığı kanaatindeyse savunmasını yalnızca genel bir inkâra dayandırmamalıdır. Tarafların bildiği olaylar, taşınmazın kullanım durumu ve çelişki bulunduğunu gösteren hukuka uygun deliller değerlendirilmelidir. Öte yandan kiracının özel hayatı veya yeni malikin kişisel verileri hukuka aykırı yöntemlerle araştırılmamalıdır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, satışın kira sözleşmesini sona erdirdiğini varsaymaktır. İkinci hata, bir aylık sürenin otuz gün olarak hesaplanmasıdır. Üçüncü hata ise altı aylık dönemin ihtarın gönderildiği tarihten başladığının düşünülmesidir. Kanun, ilk bildirim süresini ve altı aylık dava yolunu edinme tarihine bağlar.

Bir başka hata, sözlü bildirimin yeterli görülmesi veya yazılı bildirimin ulaştığının belgelenmemesidir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmaması da usulden ret riski doğurur. Ayrıca ihtiyaç sebebinin yalnızca genel cümlelerle açıklanması, ispat aşamasında güçlük yaratabilir.

Son olarak tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar ve yeni malik ihtiyacı birbirinden farklı tahliye yollarıdır. Her birinin dayanağı, süresi ve ispat konusu ayrıdır. Bir yönteme ait süre veya belgenin diğer yöntem için de geçerli olduğu varsayılmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kiracılı ev satın alınınca kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edecekse TBK m.351’deki şartlara uymalıdır.

Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmazsa tahliye hakkını tamamen kaybeder mi?

Bir ay içinde bildirim yapılmaması, edinmeden altı ay sonra dava açılan ilk yolu riske sokar. Ancak kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasına dayanan ikinci yol ayrıca değerlendirilmelidir.

Altı aylık süre ihtarnamenin tarihinden mi başlar?

Hayır. TBK m.351’in ilk fıkrasındaki altı aylık dönem edinme tarihine bağlıdır. Bildirim ise edinmeden itibaren bir ay içinde yapılmalıdır.

Noterden ihtarname göndermek zorunlu mudur?

Kanunda aranan şart yazılı bildirimdir. Bununla birlikte bildirimin içeriğini ve kiracıya ulaştığını ispatlamak gerektiğinden, kullanılacak yöntem somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna saklıdır.

Tahliye edilen taşınmaz hemen başka bir kişiye kiralanabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aykırılık hâlinde tazminat talebi gündeme gelebilir.

Değerlendirme

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı, mülkiyetin devriyle otomatik biçimde sonuç doğuran bir hak değildir. Bir aylık yazılı bildirim, altı aylık bekleme, kira süresinin sonunda açılabilecek alternatif dava, arabuluculuk ve ihtiyaç iddiasının ispatı birlikte ele alınmalıdır.

Risk çoğu zaman tarihlerde başlar. Tapu edinme günü, bildirimin ulaştığı tarih, kira döneminin sonu, arabuluculuk başvurusu ve dava tarihi tek çizelgede kontrol edilmelidir. Somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir; süreler, başvuru yolları ve usul koşulları dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 15.07.2026   Son Güncellenme Tarihi: 15.07.2026