Kira Arabuluculuğu Tutanağında Tahliye Talebi Yazılmamışsa Ne Olur?

Kira arabuluculuğu son tutanağında tahliye talebinin yazılmamış olması, her durumda tahliye davasının reddedileceği anlamına gelmez. Öncelikle tahliye isteminin arabuluculuk başvuru formunda, başvuru dilekçesinde veya elektronik başvuru kaydında açıkça bulunup bulunmadığı incelenir. Tahliye uyuşmazlığı başvuruya hiç dâhil edilmemişse dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğar. Tahliye talebi başvuruda yer aldığı hâlde yalnız son tutanakta gösterilmemişse başvuru belgeleri, tarafların iradesi ve son tutanak birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Neden Önemlidir?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde düzenlenmiştir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırılık veya tahliye taahhüdüne dayalı dava gibi kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında bu aşama kural olarak tamamlanmalıdır. Arabuluculuk, tahliye nedeninin haklı olduğunu veya davanın kabul edileceğini göstermez. Yalnızca uyuşmazlığın dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine taşınmasını sağlayan bir usul şartıdır.

Son Tutanakta Tahliye Yazmaması Tek Başına Ret Sebebi midir?

Son tutanakta “tahliye” kelimesinin bulunmaması tek başına bütün dosyalarda aynı sonucu doğurmaz. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 17. maddesine göre arabuluculuk faaliyetinin nasıl sonuçlandığı tutanakla belgelenir. Faaliyetin sonucu dışında tutanağa hangi hususların yazılacağına ise taraflar karar verir.

Bu düzenleme, son tutanağın önemsiz olduğu anlamına gelmez. Son tutanak dava şartının yerine getirildiğini gösteren temel belgedir. Ancak tahliye isteminin gerçekten arabuluculuğa konu edilip edilmediği konusunda tereddüt varsa yalnız tutanaktaki tek bir ifadeye bakılması yerine başvuru formunun ve diğer resmî başvuru kayıtlarının da incelenmesi gerekebilir.

Bu nedenle güvenli değerlendirme, “tutanakta tahliye yazmıyor, dava kesin reddedilir” veya “başvuruda kira ilişkisi yazdığı için sorun çıkmaz” biçimindeki iki uç yaklaşımdan da kaçınmalıdır. Sonuç, tahliye talebinin başvuru aşamasında ne ölçüde belirlenebilir olduğuna göre değişir.

Tahliye Talebi Başvuru Formunda da Bulunmuyorsa Ne Olur?

Arabuluculuk başvurusunda yalnız kira alacağı, kira bedelinin tespiti veya başka bir kira talebi gösterilmiş; kiralananın tahliyesine ilişkin hiçbir açıklama yapılmamışsa tahliye uyuşmazlığının arabuluculuk kapsamına alındığını savunmak güçleşir. Tarafların ve kira sözleşmesinin aynı olması, bütün muhtemel kira taleplerinin kendiliğinden başvuru kapsamına girdiği anlamına gelmez.

Örneğin yalnız ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için yapılan bir başvuru, ayrıca belirtilmemiş ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini otomatik olarak kapsamayabilir. Tahsilat talebi ile tahliye talebi farklı sonuçlara, vakıalara ve delillere dayanabilir. Benzer biçimde tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıkta belgenin düzenlenme ve teslim koşulları ayrıca önem taşır. Bu konuda boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulmasına ilişkin değerlendirme incelenebilir.

Tahliye istemi başvuru evrakında hiç bulunmuyorsa, tahliye davası bakımından arabulucuya başvurulmadığı kabul edilebilir. Böyle bir durumda mahkeme, uyuşmazlığın esasına girmeden dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verebilir.

Tahliye Başvuruda Var, Son Tutanakta Yoksa Ne Olur?

Tahliye talebi başvuru formunda veya başvuru dilekçesinde açıkça yer aldığı hâlde son tutanakta sehven gösterilmemişse durum farklıdır. Burada başvuran tarafın tahliye uyuşmazlığını arabulucu önüne taşıma iradesi resmî başvuru belgesinden anlaşılabilir. Eksikliğin yalnız son tutanağın düzenlenmesinden kaynaklandığı ileri sürülebilir.

Anayasa Mahkemesi, iş uyuşmazlığına ilişkin Yaşar Çıkrıkcı kararında başvuru formunda açıkça belirtilen işe iade talebinin son tutanakta yer almaması nedeniyle dava şartının gerçekleşmediği yönündeki katı yorumu mahkemeye erişim hakkı bakımından incelemiştir. Mahkeme, başvuru formunda açıkça gösterilen talebin ve taraf iradelerinin göz ardı edilmesini aşırı şekilci bulmuştur.

Bu karar kira uyuşmazlığı hakkında verilmemiştir. Bu nedenle doğrudan “tahliye başvuruda varsa dava şartı kesin olarak tamamdır” sonucu çıkarılamaz. Bununla birlikte karar, son tutanaktaki eksikliğin başvuru formundaki açık talep yok sayılarak değerlendirilmemesi gerektiğini gösteren önemli bir anayasal ölçüt sunar.

Belgelerde Yalnız “Kira Uyuşmazlığı” Yazması Yeterli midir?

Başvuru formunda ve son tutanakta yalnız “kira uyuşmazlığı” yazması belirsizlik yaratabilir. Bu ifade kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlığın genel türünü gösterse de talebin kira alacağı mı, kira tespiti mi, tahliye mi veya başka bir konu mu olduğunu her zaman ortaya koymaz.

Tahliye talebinin açıkça yazılması, başvurunun kapsamı üzerindeki tartışmayı azaltır. Bununla birlikte genel ifadenin her durumda yetersiz olduğu da peşinen söylenemez. Başvurunun açıklama bölümü, seçilen uyuşmazlık türü, taraf sıfatları ve diğer resmî kayıtlar tahliye istemini belirlenebilir hâle getirebilir. Mahkemenin değerlendirmesi dosyanın bütününe göre yapılır.

Arabuluculukta unutulan veya belirsiz bırakılan talep kalemlerinin etkisi yalnız kira hukukunda ortaya çıkmaz. Talep kapsamının sonradan açılan davayla karşılaştırılmasına ilişkin genel yaklaşım için ticari alacakta arabuluculuk sonrası dava yollarına ilişkin açıklamalar da incelenebilir. Ticari uyuşmazlıkların özel kuralları kira uyuşmazlıklarına doğrudan uygulanmamalıdır.

Mahkeme Hangi Belgeleri İnceleyebilir?

Tahliye talebinin arabuluculuğa konu edilip edilmediği tartışıldığında, mahkeme öncelikle dava dilekçesindeki talep ile arabuluculuk dosyasının kapsamını karşılaştırır. Özellikle şu belgeler önem taşır:

• Arabuluculuk başvuru formu veya başvuru dilekçesi,
• Elektronik başvuruda seçilen uyuşmazlık türü ve açıklama alanı,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• Varsa kısmi anlaşma veya anlaşma belgesi,
• Dava dilekçesinde ileri sürülen tahliye nedeni ve talep sonucu.

Arabuluculuk görüşmelerindeki teklifler, kabuller ve müzakere beyanları gizlilik kapsamındadır. Bu nedenle “toplantıda tahliye de konuşuldu” şeklindeki soyut açıklama yerine, uyuşmazlığın başvuru belgelerinde açık ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi daha güvenlidir. Başvuru konusu ile dava konusu arasındaki bağ resmî belgeler üzerinden kurulmalıdır.

Son Tutanağın Dava Dilekçesine Eklenmemesi ile Hiç Başvurmamak Aynı mıdır?

Hayır. HUAK m.18/A bu iki durumu farklı düzenler. Arabuluculuk tamamlanmış fakat son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme, belgenin sunulması için davacıya bir haftalık kesin süre verir. Belge bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa ise mahkeme başka bir işlem yapmaksızın davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Tahliye talebinin başvuru kapsamına hiç alınmaması da o talep bakımından “başvuru yokluğu” tartışmasına yol açabilir.

Eksiklik Dava Açılmadan Önce Fark Edilirse Ne Yapılabilir?

Tahliye isteminin başvuru evrakında hiç bulunmadığı dava açılmadan önce fark edilirse, tahliye uyuşmazlığını açıkça belirten yeni bir arabuluculuk başvurusu yapılması değerlendirilebilir. Yeni başvuruda kiralananın tahliyesinin talep edildiği ve tahliyenin dayandığı temel olayın anlaşılır biçimde belirtilmesi, kapsam tartışmasını azaltır.

Ancak yeniden arabuluculuğa başvurulması, daha önce kaçırılmış bir bildirim veya dava süresini kendiliğinden canlandırmaz. Tahliye nedenine özgü süreler ayrıca kontrol edilmelidir. Örneğin yeni malikin tahliye talebinde bildirim ve dava zamanlaması, arabuluculuk süreciyle birlikte tek kronoloji üzerinde değerlendirilmelidir.

Eksiklik Dava Açıldıktan Sonra Tamamlanabilir mi?

Dava şartlarının kural olarak dava açıldığı tarihte mevcut olması gerekir. Tahliye uyuşmazlığı arabuluculuğa hiç götürülmeden dava açılmışsa, dava devam ederken yapılan yeni bir başvurunun önceki eksikliği her durumda geriye etkili biçimde giderdiği söylenemez.

Buna karşılık tahliye talebi ilk başvuru formunda açıkça bulunuyor, sorun yalnız son tutanağın eksik düzenlenmesinden kaynaklanıyorsa yeni başvurudan önce mevcut arabuluculuk dosyasının kapsamı incelenmelidir. Başvuru formunun ve ilgili kayıtların mahkemeye sunulmasıyla dava şartının aslında yerine getirildiği ileri sürülebilir. Sonuç, belgelerin içeriğine ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.

Tahliye Talebi Başvuruda Nasıl Gösterilmelidir?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği’nin 23/3. maddesi, başvurunun dilekçe, bürodaki form veya elektronik ortam üzerinden yapılabileceğini belirtir. Arabuluculuk başvurusu bir dava dilekçesi değildir; bütün delillerin ve ayrıntılı hukukî nitelendirmenin forma yazılması zorunlu değildir. Buna rağmen uyuşmazlığın, karşı tarafın hangi talebe cevap vereceğini anlayabileceği açıklıkta belirtilmesi gerekir. “Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık” gibi çok genel bir ifade yerine kiralananın tahliyesinin istendiği, mümkünse talebin dayandığı temel olayla birlikte gösterilmelidir.

Örneğin başvuruda “kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi”, “yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye” veya “kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye uyuşmazlığı” biçiminde bir açıklama yapılması, başvurunun kapsamını daha görünür hâle getirir. Bu açıklama, tahliye sebebinin mahkemece kabul edileceği anlamına gelmez; yalnızca hangi uyuşmazlığın arabuluculuğa taşındığını belirlemeye yardımcı olur.

Birden fazla talep bulunuyorsa kira alacağı, tahliye, kira bedelinin tespiti veya uyarlama istemlerinin ayrı ayrı gösterilmesi daha güvenlidir. Son tutanak düzenlenirken de başvuru konusu taleplerin ve sürecin sonucunun birbiriyle uyumlu olup olmadığı kontrol edilmelidir. Tarafların tutanağı imzalamadan önce uyuşmazlık başlığını incelemesi, sonradan “talep görüşülmedi” tartışmasının doğmasını önleyebilir.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye İstisnası Nedir?

HUAK m.18/B, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri genel kira arabuluculuğu zorunluluğunun dışında bırakır. Bu nedenle sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası ile ilamsız icra yoluyla tahliye süreci birbirine karıştırılmamalıdır.

İstisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, seçilen takip veya dava yoluna göre belirlenir. Her tahliye talebinin arabuluculuğa tabi olduğu ya da hiçbir tahliye talebinde arabuluculuk gerekmediği şeklindeki genellemeler doğru değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

Son tutanakta tahliye yazmıyorsa dava kesin reddedilir mi?

Hayır. Tahliye başvuru formunda da yoksa usulden ret riski yüksektir. Başvuruda açıkça bulunup yalnız son tutanakta atlanmışsa bütün başvuru belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk tutanağı sonradan değiştirilebilir mi?

İmzalanmış son tutanağa tek taraflı biçimde yeni bir uyuşmazlık eklenemez. Basit maddi hata ile başvurunun kapsamını genişleten esaslı değişiklik aynı değildir. Mevcut kayıtların incelenmesi veya yeni başvuru yapılması gerekebilir.

Başvuruda yalnız kira uyuşmazlığı yazması yeterli olur mu?

Her dosya için kesin cevap verilemez. İfadenin tahliye talebini belirlenebilir biçimde kapsayıp kapsamadığı başvuru formunun tamamına, açıklama alanına ve dava konusuna göre incelenir.

Arabuluculuğun tamamlanması tahliye hakkını ispatlar mı?

Hayır. Arabuluculuk usule ilişkin dava şartıdır. Tahliye nedeninin geçerliliği, süreler ve deliller ayrıca değerlendirilir. Tarafların genel hakları bakımından kiracı haklarına ilişkin açıklamalar da dikkate alınabilir.

Değerlendirme

Pratik kontrolde üç tarih ve üç belge aynı çizelgede toplanmalıdır: tahliyeye dayanak oluşturan bildirim veya belgenin tarihi, arabuluculuk başvuru tarihi ve son tutanak tarihi; ayrıca kira sözleşmesi, başvuru formu ve dava dilekçesi. Bu belgeler arasında taraf, taşınmaz, tahliye nedeni veya talep sonucu bakımından çelişki bulunması, dava şartı dışında süre ve ispat sorunları da doğurabilir.

Kira arabuluculuğu tutanağında tahliye talebinin bulunmaması, tahliye hakkını maddi hukuk bakımından kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Asıl soru, tahliye uyuşmazlığının dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusuna dâhil edilip edilmediğidir.

Tahliye başvuruda hiç yer almıyorsa dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğar. Talep başvuru formunda açıkça bulunuyor fakat son tutanakta atlanmışsa başvuru formu, resmî kayıtlar ve son tutanak birlikte değerlendirilmelidir. Dava açılmadan önce talep kapsamı ile sürelerin kontrol edilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek usul tartışmalarını azaltır.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 29.07.2026   Son Güncellenme Tarihi: 29.07.2026