Kiracının Evi İzinsiz Olarak Airbnb (Günlük Kiralama) Yapması ve Tahliye Süreci

Kısa Özet:

• Kiracının, mülk sahibinin açık yazılı izni olmadan kiraladığı evi üçüncü kişilere günlük veya haftalık olarak kiralaması (alt kira) sözleşmenin açık ihlalidir.
• Mülk sahibi, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya kural olarak en az 30 gün süreli bir ihtarat göndererek tahliye davası sürecini başlatabilir.
• Komşuların rahatsızlığı veya güvenliğin tehlikeye düşmesi gibi durumlarda, özen borcuna aykırılık gerekçesiyle daha hızlı fesih imkanları gündeme gelebilir.
• 2024 yılında yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun gereği, gerekli izin belgeleri alınmadan turizm amaçlı (günlük) kiralama yapan kiracılara 100.000 TL’den başlayıp 1.000.000 TL’ye kadar ulaşan devasa idari para cezaları kesilmektedir.

Kiracının Evi Airbnb Yoluyla Başkasına Kiralaması Yasal Mıdır?

Hayır, yasal değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı ancak kiraya verenin açık yazılı rızası olması koşuluyla kiralananı başkasına kiralayabilir. Evin habersiz olarak Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden günlük, haftalık ya da aylık periyotlarla başkalarına kullandırılması “alt kira yasağının” ve kiracının “özenle kullanma borcunun” ihlali anlamına gelir. Bu durum ev sahibine doğrudan haklı tahliye sebebi doğurur.

Özellikle büyükşehirlerde ve turizm bölgelerinde mülk sahipleri, evlerini uzun dönemli barınma amacıyla kiraya verdiklerini düşünürken, tesadüfen evlerinin günlük kiralama platformlarında pazarlandığını öğrenmektedir. Kiracılar, evin kullanım hakkının kendilerinde olduğunu ve kirayı düzenli ödedikleri sürece evi diledikleri gibi kullanabileceklerini sanma yanılgısına düşerler. Ancak kira sözleşmesi, sadece barınma veya işyeri olarak kullanım hakkı verir; taşınmazı bir ticari işletmeye dönüştürüp alt kira üzerinden kazanç sağlama yetkisi vermez.

Kira sözleşmesinde “alt kira yasağı” şeklinde açık bir madde bulunmasa dahi durum değişmez. Kanun gereği konut kiralarında mülk sahibinin yazılı onayı zorunludur. Dolayısıyla sözleşmenin sessiz kalması, alt kiraya izin verildiği anlamına gelmez. Yazılı onay alınmadan yapılan her türlü üçüncü kişiye devir ve kiralama hukuka aykırıdır.

İzinsiz Günlük Kiralama (Airbnb) Durumunda Tahliye Davası

Kiracının evi izinsiz olarak günlük kiralama sistemlerine dahil etmesi, hukuken iki temel sözleşmesel borcun ihlali sayılır. Bunlardan ilki TBK 322 kapsamında açıklanan alt kira yasağının ihlalidir. İkincisi ise TBK 316 kapsamında düzenlenen “kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme” borcunun ihlalidir.

Günlük kiralama yapılan bir apartman dairesine her gün farklı, kimliği belirsiz kişilerin girip çıkması, komşuların güvenlik kaygısı yaşamasına, ortak alanların (asansör, merdiven boşluğu) hor kullanılmasına ve gürültü sorunlarına yol açar. Yargıtay uygulamalarında, konut olarak kiralanan yerin pansiyon veya günlük kiralık ev formatında işletilmesi, özen borcuna ağır bir aykırılık olarak değerlendirilmektedir. Bu iki ihlal, ev sahibine kira sözleşmesini feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanır.

Tahliye davası açılabilmesi için kural olarak önce sözleşmeye aykırılığın giderilmesi talep edilmeli, buna rağmen aykırılık devam ediyorsa dava yoluna gidilmelidir. Hukuki süreç, mahkemelerin bu ihlali nasıl nitelendirdiğine ve ihtarname adımlarının nasıl atıldığına bağlı olarak şekillenir.

Tahliye İçin İhtarname Göndermek Zorunlu Mu?

Evet, kural olarak sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmadan önce ev sahibinin kiracıya bir ihtarname göndermesi zorunludur. TBK Madde 316 uyarınca ev sahibi, kiracıya noter kanalıyla göndereceği ihtarnamede sözleşmeye aykırılığın (günlük kiralama faaliyetinin) durdurulması için en az 30 gün süre tanımalı ve bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceğini açıkça bildirmelidir.

Eğer kiracı, 30 günlük süre içinde Airbnb gibi platformlardaki ilanlarını kaldırır ve günlük kiralama faaliyetine son verirse, tahliye davası açma hakkı kural olarak düşer. Ancak kiracı bu ihtara rağmen faaliyete devam ederse veya kısa bir aradan sonra tekrar başlarsa, mülk sahibi süre bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Bununla birlikte, yine TBK 316’da yer alan istisnai bir hüküm de mevcuttur. Eğer kiracının eylemleri komşular için durumu “çekilmez bir hale” getirmişse, sürekli asayiş sorunları (örneğin apartmana polis baskınları, gürültü şikayetleri) yaşanıyorsa veya evde yasa dışı faaliyetler yürütüldüğüne dair ciddi kanıtlar varsa, ev sahibi kiracıya 30 gün süre vermek zorunda kalmaksızın, ihtarnamede sözleşmeyi derhal feshettiğini bildirerek dava sürecine geçebilir. Fakat “çekilmez hal” kavramının mahkemede ispatlanması zor olabileceğinden, uygulamada risk almamak adına genellikle 30 günlük süreli ihtarname yolunun tercih edildiği görülmektedir.

7464 Sayılı Kanun Kapsamında Mülk Sahibine ve Kiracıya Kesilen İdari Para Cezaları

İzinsiz günlük kiralama faaliyetlerinin tahliye boyutu bir yana, konunun devletin idari yaptırım gücünü ilgilendiren çok daha riskli bir mali boyutu bulunmaktadır. 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren ve kamuoyunda kısaca “Airbnb Yasası” olarak bilinen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, izinsiz kiralamalara devasa cezalar getirmiştir.

Bu kanuna göre, bir konutun turizm amaçlı (100 günden kısa süreli) kiralanabilmesi için mülk sahibinin Kültür ve Turizm Bakanlığından “İzin Belgesi” alması zorunludur. Dahası, apartmandaki tüm kat maliklerinden oybirliğiyle muvafakat alınması gerekmektedir. Kiracıların, mülk sahibinden habersiz ve izinsiz bir şekilde bu belgeyi alması hukuken imkansızdır. Dolayısıyla kiracının yaptığı günlük kiralama, baştan sona kaçak ve yasa dışı bir faaliyettir.

Kanun, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütenlere yönelik çok sert kademeli cezalar öngörmektedir.

• İzin belgesi olmadan konutunu kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alması için 15 gün süre verilir.
• Bu 15 günlük süre sonunda izin belgesi alınmadan kiralama faaliyetine devam edilirse, ceza 500.000 TL’ye çıkarılır ve tekrar 15 gün süre verilir.
• İkinci sürenin sonunda da faaliyete devam edenler hakkında ceza 1.000.000 TL olarak uygulanır.

Peki bu cezalar mülk sahibine mi yoksa kiracıya mı kesilecektir? Kanun idari yaptırımı “kiralayan kişiye” yani faaliyeti yürüten kişiye bağlamıştır. Evini başkalarına izinsiz kiralayarak haksız kazanç sağlayan taraf kiracı olduğu için, bu devasa cezaların muhatabı bizzat kiracıdır.

Ancak mülk sahiplerinin bu noktada çok dikkatli olması gerekir. Devletin denetim birimleri (kolluk kuvvetleri veya bakanlık personeli) daireye geldiğinde, tapu sahibini muhatap alabilir ve evi kimin günlük kiraya verdiğini ilk anda tespit edemeyebilir. Bu nedenle mülk sahibi, evinin gizlice günlük kiralandığını öğrendiği an pasif kalmamalıdır. Emniyete veya valiliğe durumu ihbar ederek kiralama işleminin kendi bilgisi dışında kiracı tarafından yapıldığını resmi kayıt altına aldırması, hem tahliye davasında elini güçlendirecek hem de muhtemel idari para cezalarından ve haksız vergi borçlarından korunmasını sağlayacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı evi günlük kiralıyorsa ev sahibi ceza yer mi? 

İzinsiz günlük kiralama faaliyetini yürüten ve kazancı elde eden taraf kiracı olduğu için idari para cezası ve doğacak mali sorumluluklar kural olarak kiracıya aittir. Ancak mülk sahibi bu durumu öğrendiğinde derhal resmi kurumlara şikayette bulunarak ve hukuki süreci (ihtarname/dava) başlatarak kiralama işleminin bilgisi dışında yapıldığını ispatlamalıdır; aksi halde ihlale göz yumduğu şüphesi doğabilir.

Kira sözleşmesinde “alt kira yasağı” yazmıyorsa kiracıyı tahliye edemez miyim? 

TBK Madde 322 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için mülk sahibinin “açık yazılı onayı” şarttır. Sözleşmede bu konudan hiç bahsedilmemiş olması, kiracıya hak vermez. Kanun gereği onay şartı bulunduğu için, alt kiranın yapılması her halükarda tahliye sebebidir.

Evi kiralarken Airbnb yapacağımı şifahi (sözlü) olarak ev sahibine söylemiştim, bu beni kurtarır mı? 

Hayır. Gerek Borçlar Kanunu alt kira düzenlemeleri gerekse 7464 sayılı Turizm Amaçlı Kiralama Kanunu, işlemin geçerliliği için “yazılı onayı” kesin bir geçerlilik şartı olarak aramaktadır. Sözlü anlaşmalar hukuken bağlayıcı sayılmaz ve sizi tahliyeden veya idari para cezalarından korumaz.

Evden sadece bir odayı Airbnb üzerinden kiralamak da aynı yasak kapsamında mıdır? 

Evet. Evin tamamının veya sadece belirli odalarının kiraya verilmesi arasında alt kira yasağı ve turizm amaçlı kiralama kanunu ihlali açısından bir fark yoktur. Yazılı izin belgesi olmadan yapılan kısmi günlük kiralamalar da fesih, tahliye ve idari para cezası yaptırımlarına tabidir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kiracının izinsiz alt kira yapması, tahliye süreci ve idari para cezası riskleri, doğru ihtarname metinleri ve şikayet adımlarıyla yönetilmelidir. Hatalı veya eksik atılan adımlar hak kaybına, zaman uzamasına ve haksız cezalara maruz kalınmasına neden olabileceğinden, hukuki işlem başlatmadan önce güncel mevzuat ve somut olayınızın belgeleri ışığında bir avukattan profesyonel danışmanlık almanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 16.05.2026   Son Güncellenme Tarihi: 16.05.2026