Aile Konutu Kira Sözleşmesi Feshi: Eşin Rızası Şart Mı?

Bir sabah kapınız çalındığında, eşinizin sizden habersiz mülk sahibiyle anlaşıp oturduğunuz evin kira sözleşmesini iptal ettiğini öğrenseniz ne yapardınız? Uygulamada, özellikle boşanma veya şiddetli geçimsizlik süreçlerinde, eşlerden birinin diğerini zor durumda bırakmak için kira sözleşmesini tek taraflı feshettiği sıkça görülür. Ancak hukuk, ailenin barınma hakkını tek bir kişinin keyfi kararına bırakmaz.

Hayır, eşiniz sizin açık rızanız olmadan aile konutu olarak kullandığınız evin kira sözleşmesini feshedemez. TMK Madde 194 uyarınca, kira sözleşmesinde imzanız olmasa bile, mülk sahibine yapacağınız basit bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelebilir ve eşinizin haksız tahliye girişimini durdurabilirsiniz.

TMK 194 Kapsamında Aile Konutu Koruması Nedir?

Hukuk sistemimizde ailenin yaşam merkezi özel bir koruma kalkanı altındadır. Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 194, aile konutu kavramını yasal bir güvenceye kavuşturur. Nitekim kanun koyucu, eşlerin müşterek hayatlarını sürdürdükleri tek ve temel konutu, diğer eşin keyfi tasarruflarından korumayı hedefler.

Aile konutu, resmi nikahlı eşlerin yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları ve hayatlarını birlikte sürdürdükleri ortak yaşam alanıdır. TMK 194 maddesi, bu konut üzerindeki kiralama, devir veya satım gibi hak sınırlayıcı işlemlerin, her iki eşin açık rızası olmadan yapılamayacağını emreder.

Bununla birlikte, kanunun getirdiği bu koruma mekanizmasının arka planında yatan felsefe oldukça pragmatiktir. Aile birliğinin barınma ihtiyacı, mülkiyet veya sözleşme serbestisinden üstün tutulur. Dolayısıyla, hukuken evli olduğunuz sürece, yaşadığınız kiralık ev üzerinde diğer eş tek başına mutlak bir hakimiyet kuramaz.

Eşin Rızası Olmadan Kira Sözleşmesi Feshedilebilir Mi?

Aile konutu olarak kiralanan bir taşınmazda, kira sözleşmesini sadece eşlerden biri imzalamış olabilir. İlk olarak akla, “Sözleşmeyi kim imzaladıysa, o feshedebilir” kuralı gelir; ancak uygulama her zaman böyle işlemez. Aile konutlarında genel borçlar hukuku kuralları esner ve yerini aile hukukunun emredici kurallarına bırakır.

Kira sözleşmesini tek başına imzalayan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Eşin rızası alınmadan mülk sahibine gönderilen fesih ihtarnameleri veya yapılan fesih sözleşmeleri hukuken kesin hükümsüzdür (geçersizdir) ve hukuki bir sonuç doğurmaz.

Uygulamada sık yapılan hata, mülk sahibinin (kiralayanın) sadece sözleşmede adı yazan eşin beyanıyla evi tahliye etmeye çalışmasıdır. Oysa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihadına göre, aile konutu niteliği taşıyan bir taşınmazda, diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan tahliye ve fesih işlemleri batıldır. Açık rıza, zımni (örtülü) bir şekilde verilemez; şüpheye yer bırakmayacak netlikte olmalıdır.

Sözleşmede Adı Geçmeyen Eşin Kiralayana Bildirim Yapması

Kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin haklarını güvence altına almasının en kesin yolu, mülk sahibine resmi bir bildirimde bulunmasıdır. TMK 194/4 fıkrası, bu durumu açıkça düzenler.

Kira sözleşmesinde imzası bulunmayan eş, kiralayana (ev sahibine) çekeceği bir ihtarname ile “Bu ev bizim aile konutumuzdur” bildiriminde bulunabilir. Bu bildirimin yapılmasıyla birlikte, bildirim yapan eş kira sözleşmesinin yasal tarafı haline gelir ve kira borçlarından müteselsil sorumluluk (birlikte sorumluluk) altına girer.

Şöyle ki, bu bildirimi yaptığınız andan itibaren ev sahibi, sözleşmeyi sonlandırmak veya tahliye davası açmak isterse, muhatap olarak sadece eşinizi değil, sizi de kabul etmek zorundadır. Öte yandan, bu hakkın kullanımı bir bedel gerektirir. Bildirim yapan eş, artık ödenmeyen kira bedellerinden eşiyle birlikte ortak ve müteselsil sorumlu olur. Ev sahibi, biriken kira borcu için her iki eşe karşı icra takibi başlatabilir.

Eşten Habersiz Verilen Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?

Tahliye taahhütnamesi denilince ilk akla gelen, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını özgür iradesiyle beyan ettiği belgedir. Ancak söz konusu yer bir aile konutu olduğunda işin rengi değişir.

Aile konutu olan taşınmazlar için, eşlerden sadece birinin imzaladığı tahliye taahhütnamesi, diğer eşin açık rızası yoksa geçersizdir. Yargıtay içtihatları uyarınca, kiracı olmayan eşin sonradan yapacağı itiraz, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibini durdurur.

Nitekim, eşini evden atmak veya mülk sahibiyle gizli bir anlaşma yapmak isteyen kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdü, ailenin barınma hakkını doğrudan tehlikeye atar. Bu noktada kritik ayrım şudur: Mülk sahibi, evi kiralarken taşınmazın aile konutu olarak kullanılacağını biliyorsa (veya bilmesi gerekiyorsa), tahliye taahhütnamesi alırken mutlaka diğer eşin de imzasını talep etmelidir. Aksi takdirde, aylar sonra başlatacağı tahliye takibi, itiraz üzerine iptal edilir.

Tahliye İhbarnamesi Geldiğinde Kaç Gün İçinde Ne Yapılmalı?

Kapınıza ev sahibinden veya icra dairesinden bir tahliye ihbarnamesi (veya ödeme emri) geldiğinde panik yapmamalısınız. Ancak sürelere riayet etmek hayati önem taşır.

• İcra Takibi Geldiğinde: İlamsız tahliye takiplerinde itiraz süresi 7 gündür. Bu süre içinde icra dairesine giderek veya UYAP üzerinden “Sözleşmedeki imza eşime aittir, burası aile konutudur ve tahliyeye/feshe rızam yoktur” şeklinde itiraz edilmelidir.

• Dava Açıldığında: Ev sahibi doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmışsa, yasal cevap süresi içinde (genellikle 2 hafta) davaya müdahil olunmalı ve TMK 194 itirazı sunulmalıdır.

Boşanma Sürecinde Aile Konutu Kira Sözleşmesinin Durumu

Boşanma davalarında en şiddetli uyuşmazlıklar genellikle müşterek konutun kimde kalacağı etrafında şekillenir. Boşanma davası açıldığı andan itibaren hakim, eşlerin barınma durumuna ilişkin geçici önlemleri re’sen (kendiliğinden) alır.

Aile Mahkemesi hakimi, boşanma davası süresince kiralık evin kullanımını (tahsisini), durumu daha hassas olan eşe ve çocuklara bırakabilir. Bu tahsis kararı, mülk sahibine bildirildiğinde, kira sözleşmesi mahkeme kararıyla fiilen diğer eşe devredilmiş gibi sonuç doğurur. Dolayısıyla, evden uzaklaştırılan eşin “Ben artık burada yaşamıyorum, sözleşmeyi de feshettim” deme hakkı ortadan kalkar.

Kiralayan (Ev Sahibi) Açısından Aile Konutu ve Fesih Süreci

Konuya sadece kiracı eş açısından değil, mülk sahibi (kiralayan) açısından da bakmak gerekir. Adliye pratiğinde mülk sahiplerinin bu kuralı bilmemesi nedeniyle aylar süren davaları kaybettiklerine sıkça şahit oluruz.

Eğer evini kiraladığınız kişi evliyse ve taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, kira sözleşmesini feshetmek veya tahliye taahhüdü almak istediğinizde her iki eşin de imzasını (rızasını) almanız zorunludur. Aksi halde, kiracı eşin size gönderdiği fesih bildirimine güvenerek evi başkasına kiralarsanız, diğer eşin açacağı bir tespit ve müdahalenin men’i davası ile ciddi tazminat yükleri altına girebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular 

Eşim kira sözleşmesini benden habersiz feshederse evden çıkmak zorunda mıyım?

Hayır. Oturduğunuz ev aile konutu niteliğindeyse, eşiniz kira sözleşmesini tek başına feshedemez. Türk Medeni Kanunu madde 194’e göre aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için diğer eşin açık rızası gerekir. Bu nedenle somut olayın özellikleri değerlendirilmeden yapılan fesih bildiriminin geçerli olduğu kabul edilmemelidir. Hukuki destek alınması, sürelere ve usule uygun hareket edilmesi bakımından önemlidir.

Kira sözleşmesinde adım yoksa aile konutu hakkımı ileri sürebilir miyim?

Evet. Kira sözleşmesini yalnızca eşiniz imzalamış olsa bile, aile konutu olarak kullanılan taşınmaz bakımından korumadan yararlanabilirsiniz. Sözleşmede taraf olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilir. Ancak bu bildirimden sonra kira borçlarından eşle birlikte müteselsil sorumluluk doğabileceği unutulmamalıdır. Bu nedenle bildirimin içeriği ve zamanı dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Tahliye emri geldiyse aile konutu itirazı ne zaman yapılmalıdır?

Tahliye emri veya icra takibi tebliğ edildiğinde süreler dikkatle takip edilmelidir. İcra ve İflas Kanunu’na göre tahliye emrine itiraz etmek isteyen kiracı, itirazını tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirmelidir. Aile konutu itirazı da bu çerçevede, süresi içinde ve somut duruma uygun şekilde ileri sürülmelidir. Sürenin kaçırılması hak kaybına yol açabileceğinden, evrakın tebliğ tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu yazı yalnızca özet bir bilgi notudur. Somut olayda hak kaybı riskini azaltmak ve zamanla yarışılan tahliye süreçlerinde hata yapmamak için, ihtarname keşidesi ve ihtiyati tedbir talepleri aşamasında bir hukukçudan görüş alınması şiddetle tavsiye edilir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 19.05.2026   Son Güncellenme Tarihi: 19.05.2026