Kira Arabuluculuğu Tutanağında Yanlış Taşınmaz veya Bağımsız Bölüm Yazılması

Kira arabuluculuğu tutanağında yanlış taşınmaz veya bağımsız bölüm yazılması, arabuluculuk sürecini her durumda kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Hukukî sonuç; hatanın basit bir yazım yanlışı mı olduğu, doğru kiralananın diğer belgelerden tereddütsüz belirlenip belirlenemediği ve dava konusu kira uyuşmazlığının gerçekten arabuluculuğa taşınıp taşınmadığına göre değişir. Adres, taraflar ve kira sözleşmesi doğru olduğu hâlde yalnız daire numarasının sehven farklı yazılması ile tutanakta gerçekte başka bir taşınmazın veya başka bir kira ilişkisinin gösterilmesi aynı şekilde değerlendirilemez.

Bu nedenle inceleme yalnız son tutanaktaki tek bir satırla sınırlı tutulmamalıdır. Arabuluculuk başvuru formu veya dilekçesi, elektronik başvuru kaydı, kira sözleşmesi, açık adres, bağımsız bölüm bilgisi ve dava dilekçesindeki talep birlikte karşılaştırılmalıdır. Hata dava açılmadan önce fark edilmişse daha geniş bir uyuşmazlık doğmadan giderilmesi; dava açılmışsa dava şartının doğru taşınmaz bakımından gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığının belge temelli değerlendirilmesi gerekir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Neden Dava Şartıdır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu dava şartı; kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, kira alacağı, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira ilişkisinden kaynaklanan diğer davalarda gündeme gelebilir. Ancak arabuluculuğa başvurulmuş olması, davacının maddi hukuk bakımından haklı olduğunu ya da davanın kabul edileceğini göstermez. Arabuluculuk, uyuşmazlığın dava öncesinde belirlenebilir biçimde sürece taşınmasını sağlayan usulî bir aşamadır.

Kanun’un 18/A maddesi, arabuluculuğa hiç başvurulmadan dava açıldığının açıkça anlaşılması hâlinde davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesini öngörür. Buna karşılık arabuluculuk tamamlanmış, ancak anlaşamama son tutanağı dava dilekçesine eklenmemişse davacıya tutanağı sunması için bir haftalık kesin süre verilir. Dolayısıyla “hiç başvurmamak” ile “mevcut son tutanağı dilekçeye eklememek” farklı durumlardır.

Önce Hangi Belgede Hata Olduğu Belirlenmelidir

Günlük kullanımda başvuru formu, son tutanak ve anlaşma belgesinin tamamına “arabuluculuk tutanağı” denilebilmektedir. Oysa yanlış taşınmaz bilgisinin sonucu, hatanın bulunduğu belgenin işlevine göre değişir.

Arabuluculuk başvuru formundaki yanlışlık

Başvuru formu veya başvuru dilekçesi, hangi taraflar arasındaki hangi uyuşmazlığın arabuluculuğa taşındığını gösterir. Formda yalnız bağımsız bölüm numarası yanlışken kiraya veren, kiracı, kira sözleşmesinin tarihi, açık adres ve uyuşmazlık türü doğruysa gerçek başvuru konusu belirlenebilir olabilir. Buna karşılık form başka bir adresi, farklı kira sözleşmesini veya taraflar arasındaki başka bir kiralananı gösteriyorsa doğru taşınmaz bakımından başvuru yapılıp yapılmadığı tartışmalı hâle gelir.

Anlaşamama son tutanağındaki yanlışlık

6325 sayılı Kanun’un 17. maddesine göre arabuluculuk faaliyetinin sonunda tarafların anlaştığı, anlaşamadığı veya faaliyetin nasıl sonuçlandığı son tutanakla belgelenir. Faaliyetin sonucu dışında son tutanağa hangi hususların yazılacağına taraflar karar verir. Bu düzenleme, son tutanağın önemsiz olduğu anlamına gelmez; son tutanak dava şartının tamamlandığını gösteren temel belgedir. Bununla birlikte başvuru doğru olduğu hâlde son tutanakta bağımsız bölümün sehven yanlış yazılması, başvurunun baştan itibaren başka bir taşınmaza ilişkin olmasıyla aynı değildir.

Arabuluculuk anlaşma belgesindeki yanlışlık

Taraflar anlaşmışsa belge yalnız dava şartının tamamlanmasını değil, tarafların üstlendikleri edimleri ve anlaşmanın kapsamını da belirler. Kanun’un 18/B maddesi kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir; mahkeme anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliği ile taşınmaza ilişkin sınırlama ve usulleri inceler. Bu nedenle anlaşma belgesinde yanlış bağımsız bölüm yazılması, yalnız dava şartı değil, belgenin uygulanması ve icra edilebilirliği bakımından da önem taşır.

Taşınmazın Doğru Belirlenmesi ile Talebin Doğru Belirlenmesi Aynı Değildir

Arabuluculuk belgelerinde iki ayrı kapsam sorunu ortaya çıkabilir. Birincisi, uyuşmazlığın hangi taşınmaza ilişkin olduğudur. İkincisi ise o taşınmaz hakkında hangi talebin arabuluculuğa götürüldüğüdür. Tutanakta doğru adresin yazılması, tahliye, kira alacağı, kira bedelinin tespiti veya uyarlama taleplerinin tamamının kendiliğinden başvuru kapsamına girdiği anlamına gelmez. Aynı şekilde talebin “tahliye” olarak doğru gösterilmesi de yanlış yazılan taşınmazın önemsiz olduğu sonucunu doğurmaz.

Örneğin taraflar aynı apartmandaki iki bağımsız bölüm için ayrı kira sözleşmeleri yapmışsa, “kira bedelinin tespiti” talebinin belirtilmesi tek başına hangi sözleşmenin konu edildiğini açıklamayabilir. Tersine tek bir kiralanan bulunsa bile başvuruda yalnız kira alacağı gösterilmişken sonradan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması, taşınmaz bilgisi doğru olsa da talep kapsamı yönünden ayrı bir dava şartı tartışması yaratabilir.

Bu nedenle yayın ve dosya incelemesinde iki kontrol ayrı yürütülmelidir: Önce kiralananın kimliği; ardından başvuruya konu edilen hukukî uyuşmazlık ve talep belirlenmelidir. Mahkemenin maddi hukuk bakımından yapacağı nitelendirme saklı olmakla birlikte, karşı tarafın hangi uyuşmazlık için arabuluculuğa davet edildiğinin belgelerden anlaşılması usul tartışmasını azaltır.

Yanlış Taşınmaz Bilgisi Tutanağı Geçersiz Kılar mı?

Kanunda “bağımsız bölüm numarası yanlışsa tutanak geçersizdir” şeklinde otomatik bir sonuç öngörülmemiştir. Esas soru, dava konusu edilen kira uyuşmazlığının dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine taşınıp taşınmadığıdır. Bunun için hatanın niteliği ve kiralananın belirlenebilirliği incelenmelidir.

Maddi Hata ile Esaslı Yanlışlık Nasıl Ayırt Edilir?

“Maddi hata” nitelendirmesi yalnız yanlışlığın küçük görünmesine dayanmaz. Hatanın düzeltilmesi için yeni bir irade açıklamasına gerek bulunup bulunmadığı ve belgenin hangi taşınmazı gösterdiği önemlidir. Örneğin apartman adı, açık adres, taraflar ve kira başlangıç tarihi yalnız tek bir kiralananı gösteriyor; numara da klavye hatası nedeniyle “12” yerine “21” yazılmışsa basit hata savunulabilir. Buna karşılık aynı binada 12 ve 21 numaralı iki bağımsız bölüm bulunuyor ve taraflar her ikisi için de sözleşme yapmışsa yanlışlık artık taşınmazın kimliğini etkileyebilir.

Değerlendirmede özellikle şu unsurlar karşılaştırılmalıdır:

• Kiraya veren ve kiracının kimliği ile taraf sıfatları,
• Kira sözleşmesinin tarihi ve konusu,
• Mahalle, cadde, sokak, bina ve kapı numarası,
• Bağımsız bölüm numarası ve kullanım türü,
• Varsa ada, parsel ve tapu bilgileri,
• Aylık kira bedeli ve kira dönemi,
• Taraflar arasında başka kira ilişkisi bulunup bulunmadığı,
• Başvurudaki talep ile dava dilekçesindeki talebin uyumu.

Taşınmazın kimliği bu unsurların tamamından açıkça anlaşılıyorsa tek bir numara hatasının bütün süreci hükümsüz kıldığı sonucuna aceleyle varılmamalıdır. Buna karşılık doğru kiralananın seçilebilmesi için taraflardan birinin sonradan yeni ve tartışmalı açıklama yapması gerekiyorsa hata daha esaslıdır.

Başvuru Formu ile Son Tutanak Çelişiyorsa Ne Olur?

Anayasa Mahkemesinin iş uyuşmazlıklarına ilişkin iki kararı, belgelerin tek tek ve aşırı şekilci biçimde değerlendirilmemesi konusunda yol göstericidir. Yaşar Çıkrıkcı kararında başvuru formunda açıkça yer alan işe iade talebinin son tutanakta gösterilmemesi; Ferhat Küçük kararında ise başvuru formundaki eksikliğe rağmen işe iade uyuşmazlığının son tutanak ve süreç kapsamında bulunması mahkemeye erişim hakkı yönünden incelenmiştir. Her iki kararda da başvuru belgelerinin gerçek kapsamını göz ardı eden katı yaklaşım sorunlu bulunmuştur.

Bu kararlar kira uyuşmazlığı veya yanlış bağımsız bölüm hakkında verilmemiştir. Dolayısıyla “AYM’ye göre her taşınmaz hatası önemsizdir” sonucu çıkarılamaz. Kararlardan alınabilecek sınırlı ilke şudur: Dava şartının gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilirken başvuru formu ile son tutanak arasındaki çelişki, tarafın açık başvuru iradesi ve resmî kayıtlar yok sayılarak çözümlenmemelidir.

Örneğin başvuruda doğru adres ve bağımsız bölüm gösterilmiş, son tutanakta yalnız numara yanlış yazılmışsa bu kararlar belge bütünlüğüne dayalı değerlendirmeyi destekleyebilir. Başvuru formu ve son tutanak farklı bir taşınmazı gösteriyor, doğru kiralanana ilişkin denetlenebilir hiçbir kayıt bulunmuyorsa aynı yaklaşım eksik dava şartını kendiliğinden tamamlamaz.

Hata Dava Açılmadan Önce Fark Edilirse Ne Yapılabilir?

Belge imzalanmadan önce

En güvenli aşama, son tutanak veya anlaşma belgesi imzalanmadan önce yapılan kontroldür. Taraf adları, açık adres, bağımsız bölüm, kira sözleşmesi tarihi ve uyuşmazlık türü başvuru belgesiyle karşılaştırılmalı; yanlışlık varsa belge imzalanmadan giderilmelidir. Anlaşma sağlanmışsa edimlerin hangi taşınmaza ilişkin olduğu ayrıca açık olmalıdır.

Son tutanak imzalandıktan sonra

6325 sayılı Kanun, imzalanmış son tutanağın arabulucu tarafından tek taraflı biçimde değiştirilmesine ilişkin genel bir düzeltme usulü düzenlememektedir. Bu nedenle tutanak üzerinde tek taraflı silme, ekleme veya el yazısıyla değişiklik yapılması güvenli bir yöntem değildir. Hata arabulucuya ve ilgili arabuluculuk bürosuna gecikmeden yazılı olarak bildirilmeli; sistem kaydıyla uyumlu, taraf iradelerini yansıtan bir işlem olanağı bulunup bulunmadığı somut dosya üzerinden araştırılmalıdır.

Yanlışlık doğru taşınmazın belirlenmesini engelliyorsa ve dava henüz açılmamışsa, doğru taşınmazı ve uyuşmazlık türünü açıkça gösteren yeni bir arabuluculuk başvurusu yapılması ihtiyatlı bir seçenek olabilir. Ancak yeni başvuru, daha önce kaçırılmış bir maddi hukuk süresini kendiliğinden canlandırmaz. Zamanaşımı, hak düşürücü süre, bildirim ve dava açma süreleri ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava Açıldıktan Sonra Yanlışlık Fark Edilirse

Dava şartlarının kural olarak dava açıldığı tarihte bulunması gerekir. Mahkeme, dava dilekçesindeki taşınmaz ve talep ile arabuluculuk başvurusunun kapsamını karşılaştıracaktır. Sorun yalnız son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesiyse bir haftalık kesin süre mekanizması uygulanır. Buna karşılık doğru taşınmaza ilişkin arabuluculuk başvurusu hiç yapılmamışsa dava devam ederken başlatılan yeni sürecin önceki eksikliği her durumda geçmişe etkili biçimde giderdiği söylenemez.

Başvuru formunda doğru taşınmaz açıkça gösterilmiş, yanlışlık yalnız son tutanağa geçmişse başvuru formu, elektronik kayıt, kira sözleşmesi ve arabuluculuk dışında da mevcut taşınmaz belgeleri sunularak dava şartının gerçekte yerine getirildiği ileri sürülebilir. Sonuç, hatanın kapsamına ve mahkemenin dosya bütününe ilişkin değerlendirmesine bağlıdır.

Gizlilik Nedeniyle Hangi Bilgiler Kullanılabilir?

Arabuluculuk görüşmelerinde ileri sürülen teklifler, kabuller ve yalnız arabuluculuk faaliyeti nedeniyle hazırlanan belgeler bakımından gizlilik ve delil sınırlamaları vardır. Bu nedenle “toplantıda doğru daire konuşuldu” şeklindeki soyut iddia tek başına güvenli bir ispat yöntemi değildir. Başvurunun kapsamı mümkün olduğunca başvuru formu, elektronik kayıt ve son tutanak gibi denetlenebilir belgeler üzerinden gösterilmelidir.

Bununla birlikte kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname veya tarafların arabuluculuktan bağımsız olarak sahip olduğu belgeler sırf arabuluculuk sırasında sunuldukları için kullanılamaz hâle gelmez. Gizlilik, dava şartının incelenmesi için gerekli olmayan müzakere içeriğinin açıklanmasına dönüştürülmemelidir.

Uygulamada Üç Örnek

Örnek 1: Adres doğru, daire numarası yanlış

Kiraya veren ile kiracı arasında yalnız bir kira sözleşmesi vardır. Sokak, bina numarası, kira tarihi ve kira bedeli doğrudur; son tutanakta “Daire 8” yerine “Daire 9” yazılmıştır. Binada 9 numaralı bağımsız bölüm bulunmuyor ve başvuru formunda 8 numara doğrudur. Bu görünüm, hatanın maddi hata olarak değerlendirilmesini destekler.

Örnek 2: Aynı binada iki kiralanan vardır

Taraflar aynı binadaki 4 ve 7 numaralı iki işyeri için ayrı sözleşmeler yapmıştır. Dava 4 numaralı işyerine ilişkin olduğu hâlde başvuru ve son tutanak 7 numaralı işyerini göstermektedir. Bu durumda doğru uyuşmazlığın sürece taşındığını kabul etmek güçleşir; yanlışlık yalnız yazım hatası olmayabilir.

Örnek 3: Başvuru doğru, anlaşma belgesi yanlış

Başvuru doğru taşınmazla yapılmış, taraflar tahliye tarihi ve borç ödemesi konusunda anlaşmış; ancak anlaşma belgesine başka bağımsız bölüm yazılmıştır. Burada sorun yalnız dava şartı değildir. Anlaşmanın hangi taşınmaz üzerinde uygulanacağı ve icra edilebilirlik şerhi incelemesi de etkilenebilir. Belgenin tek taraflı değiştirilmesi yerine taraf iradelerini ve resmî süreci koruyan çözüm araştırılmalıdır.

Yanlış Taşınmaz Yazıldığında Kontrol Listesi

1. Hatanın başvuru formunda mı, son tutanakta mı, anlaşma belgesinde mi olduğunu belirleyin.
2. Doğru ve yanlış yazılan taşınmazların gerçekten mevcut olup olmadığını kontrol edin.
3. Taraflar arasında başka kira sözleşmesi veya başka bağımsız bölüm bulunup bulunmadığını araştırın.
4. Kira sözleşmesi, açık adres, bağımsız bölüm ve başvuru kaydını tek çizelgede karşılaştırın.
5. Dava konusu talebin doğru taşınmaz bakımından başvuruya dâhil edilip edilmediğini inceleyin.
6. Dava açılmadıysa süreleri koruyarak düzeltme veya yeni başvuru seçeneğini değerlendirin.
7. Dava açıldıysa gizli müzakere içeriği yerine resmî ve bağımsız belgelerle açıklama yapın.

Yanlışlık taşınmaz bilgisinden değil, tahliye talebinin tutanakta bulunmamasından kaynaklanıyorsa kira arabuluculuğu tutanağında tahliye talebi yazılmaması ayrıca değerlendirilmelidir. Başvuru ile dava konusu arasındaki miktar farkları için de son tutanak ile dava dilekçesindeki tutar farkına ilişkin açıklamalar incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yanlış bağımsız bölüm numarası son tutanağı kesin olarak geçersiz kılar mı?

Hayır. Hatanın niteliği ve doğru taşınmazın diğer belgelerden belirlenebilirliği önemlidir. Başka bir kira ilişkisini gösteren esaslı yanlışlıkta dava şartı yokluğu riski artar.

Adres doğru, yalnız daire numarası yanlışsa ne olur?

Taraflar arasında tek kira ilişkisi varsa ve başvuru belgeleri doğru kiralananı açıkça gösteriyorsa maddi hata savunması güçlenebilir. Aynı binada birden fazla kiralanan varsa daha ayrıntılı inceleme gerekir.

Arabulucu imzalı son tutanağı tek başına düzeltebilir mi?

Kanunda arabulucunun imzalanmış son tutanağı tek taraflı değiştirmesine ilişkin genel bir usul yoktur. Hata, tarafların iradesi ve arabuluculuk bürosu kaydı gözetilerek ele alınmalıdır.

Yeniden arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Her maddi hatada zorunlu değildir. Fakat doğru taşınmaz başvuru belgelerinden belirlenemiyor veya belgeler başka kira ilişkisini gösteriyorsa dava açılmadan önce doğru bilgilerle yeni başvuru yapılması değerlendirilebilir.

Dava açıldıktan sonra yeni başvuru eksikliği tamamlar mı?

Doğru uyuşmazlık hiç arabuluculuğa götürülmemişse sonradan yapılan başvurunun eksikliği geçmişe etkili olarak her durumda giderdiği söylenemez. Sorun yalnız son tutanaktaki maddi hataysa mevcut başvuru dosyasının kapsamı ayrıca incelenir.

Sonuç

Kira arabuluculuğu tutanağında yanlış taşınmaz yazılması bakımından belirleyici soru, dava konusu kira uyuşmazlığının doğru kiralanan üzerinden arabuluculuk sürecine taşınıp taşınmadığıdır. Tek bir numara hatası otomatik geçersizlik oluşturmaz; ancak başka taşınmazı veya farklı kira sözleşmesini gösteren yanlışlık dava şartı ve anlaşmanın uygulanabilirliği bakımından ciddi risk doğurabilir.

Başvuru formu, son tutanak, kira sözleşmesi ve taşınmaz bilgileri birlikte incelenmeden kesin sonuca varılmamalıdır. Özellikle dava açılmışsa veya süre yönünden risk varsa belge ve tarihler somut olay kapsamında değerlendirilmelidir. Kira hukuku kapsamında taraf, talep ve taşınmaz bilgilerinin aynı dosya kronolojisinde karşılaştırılması, uyuşmazlığın usulî niteliğini görünür hâle getirir.

Bu içerik, kira arabuluculuğu belgelerindeki taşınmaz bilgisi hatalarına ilişkin genel bir hukukî çerçeve sunmaktadır. Sonuç; belgenin türüne, tarafların kira ilişkilerine, taşınmazın belirlenebilirliğine ve işlem tarihlerine göre değişebilir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 04.08.2026   Son Güncellenme Tarihi: 04.08.2026