Küçük Yaştaki Mirasçının Bulunduğu Paylı Taşınmazın Satışı

• Küçük yaşta bir mirasçının taşınmazda pay sahibi olması, taşınmazın satılmasını kendiliğinden engellemez.
• Satışta uygulanacak yol; taşınmazın paylı mı yoksa hâlen miras ortaklığı kapsamında elbirliği mülkiyetinde mi olduğuna, küçüğün velayet mi vesayet mi altında bulunduğuna göre değişir.
• Velayet altında her satış için otomatik olarak hâkim izni gerektiği söylenemez. Buna karşılık menfaat çatışması, çocuğun malvarlığının belirli amaçlarla kullanılması veya vesayet hâli mahkeme izni ve kayyım gerektirebilir.
• Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir. Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartıdır.

Küçük mirasçı bulunan bir taşınmaz satılabilir. Ancak küçüğün payı üzerinde kimin hangi sıfatla işlem yapacağı belirlenmeden satışa geçilmemelidir. Velayet, vesayet, menfaat çatışması, tapudaki mülkiyet türü ve satışın amacı farklı usuller doğurur. Bu nedenle “küçük hissedar varsa mutlaka mahkeme izni gerekir” şeklindeki tek cümlelik yaklaşım hukuken yeterli değildir.

Önce Tapudaki Mülkiyet Türü Belirlenmelidir

Miras kalan bir taşınmaz söz konusu olduğunda ilk soru küçüğün kaç yaşında olduğu değil, taşınmazın hukukî statüsüdür. Çünkü mirasın birden fazla mirasçıya geçmesiyle birlikte kural olarak miras ortaklığı doğar. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesine göre mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve tereke hakları üzerinde birlikte tasarruf eder.

Bu nedenle mirasbırakanın ölümünden hemen sonra “çocuğun tapuda yüzde 25 payı vardır” şeklindeki anlatım her olayda teknik olarak doğru olmayabilir. Önce intikal işlemleri ve tapu kaydı incelenmelidir. Miras ortaklığı devam ediyor olabilir veya taşınmaz daha sonra paylı mülkiyete geçirilmiş olabilir. Bu ayrım, satışın nasıl yapılacağını doğrudan etkiler. Güncel Türk Medeni Kanunu hükümleri bu iki mülkiyet biçimini farklı esaslara bağlamaktadır.

Paylı mülkiyette ise her paydaş belirli bir payın malikidir. TMK m.688 uyarınca pay devredilebilir. Buna karşılık taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf yapılması, aksine geçerli bir düzenleme yoksa bütün paydaşların kabulünü gerektirir. Dolayısıyla özel satışla taşınmazın tamamının üçüncü kişiye devredilmesi isteniyorsa küçük paydaşın da usulüne uygun biçimde temsil edilmesi gerekir.

Küçük Mirasçının Payı Satılabilir mi?

Evet. Küçüğün pay sahibi olması, taşınmazın hukukî dolaşımını tamamen durduran bir yasak değildir. Korunan husus, küçüğün malvarlığının onun menfaatine aykırı biçimde azaltılmaması ve küçüğün geçerli şekilde temsil edilmesidir.

Burada iki farklı satış birbirinden ayrılmalıdır. Birincisi, bütün paydaşların birlikte taşınmazın tamamını satmasıdır. İkincisi ise yalnız küçüğe ait payın üçüncü kişiye devredilmesidir. Paylı mülkiyette tek payın üçüncü kişiye satılması ayrıca diğer paydaşların TMK m.732’deki yasal önalım hakkını gündeme getirebilir. Ortaklığın mahkeme yoluyla açık artırmayla giderilmesi ise farklı kurallara tabidir.

Bu nedenle “küçük hissesi satılabilir mi?” sorusunun cevabı yalnızca evet veya hayır değildir. Satışın kapsamı, temsil şekli ve taşınmazın mülkiyet türü birlikte incelenmelidir.

Velayet Altındaki Küçüğün Taşınmaz Payının Satışında Hâkim İzni Şart mı?

Bu konuda en sık karşılaşılan yanlış bilgi, ana veya babanın çocuk adına yapacağı her taşınmaz satışında mutlaka hâkim kararı gerektiği düşüncesidir. Güncel tapu uygulaması daha ayrıntılıdır.

Türk Medeni Kanunu’nun 352. maddesine göre ana ve baba, velayetleri devam ettiği sürece çocuğun mallarını yönetme hakkına ve yükümlülüğüne sahiptir. TMK m.327 ve 356 ise çocuğun malvarlığından onun bakım, eğitim ve benzeri ihtiyaçları için belirli koşullarda yararlanılmasını düzenler.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel 2023/1 sayılı Tapu İşlemlerinde Kanuni Temsil Genelgesi, veli veya onun vekili tarafından yapılan satışın TMK m.327 ve 356’da belirtilen amaçlarla ilgili olmadığının beyan edilmesi hâlinde hâkim izninin aranmayacağını belirtmektedir. Bu durumda ilgili beyan resmî senede alınır.

Buna karşılık satışın çocuğun bakım, yetiştirme veya eğitim giderleri, ana ve babanın yoksulluğu, çocuğun özel durumunun olağanüstü harcama gerektirmesi ya da benzeri olağan dışı sebepler nedeniyle çocuğun malvarlığının kullanılması amacıyla yapılması söz konusuysa mahkeme kararının ibrazı gerekir.

Dolayısıyla velayet altındaki küçük bakımından doğru soru “Mahkeme izni her zaman gerekir mi?” değil, “Bu satış hangi amaçla yapılıyor ve çocuğun malvarlığı hangi hukukî zeminde kullanılacak?” olmalıdır.

Anne veya Baba da Mirasçıysa Kayyım Gerekir mi?

Ana veya babanın da aynı taşınmazda pay sahibi olması, her durumda kendiliğinden kayyım atanacağı anlamına gelmez. Ancak veli ile çocuğun menfaatlerinin aynı işlemde çatışması hâlinde temsil sorunu doğar.

TMK m.426, yasal temsilcinin menfaati ile küçüğün menfaatinin bir işte çatışması durumunda temsil kayyımı atanmasını öngörür. Ayrıca TMK m.345, çocuk ile ana veya baba arasında ya da ana ve babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak ve çocuğu borç altına sokacak işlemlerde kayyımın katılımı ile hâkim onayını arar.

Tapu uygulamasında bu ayrım özellikle taksim işlemlerinde görünür hâle gelir. TKGM Genelgesine göre çocuk ile üçüncü kişiler arasındaki taşınmaz taksiminde kural olarak hâkim izni aranmazken, çocuk ile ana veya baba arasındaki taksimde işleme izin veren mahkeme kararı ile kayyımın katılımı gerekir. Bu nedenle aynı taşınmazda veli ile küçüğün birlikte hak sahibi olduğu olaylarda işlem türü ayrıntılı biçimde belirlenmelidir.

Örneğin bütün paydaşların aynı koşullarla bağımsız bir üçüncü kişiye satış yapması ile anne veya babanın paylaşım sonucunda çocuğun malvarlığından doğrudan ekonomik yarar elde edeceği bir düzenleme aynı temsil sorununu doğurmayabilir. Menfaat çatışması somut işlem üzerinden değerlendirilir.

Küçük Vesayet Altındaysa Satış Usulü Değişir

Velayet altında bulunmayan küçük vesayet altına alınır. Vesayet makamı sulh hukuk mahkemesi, denetim makamı ise asliye hukuk mahkemesidir. Bu durumda taşınmaz satışı velayet altındaki çocuğun satışından farklı ve daha sıkı bir izin rejimine tabidir.

TMK m.462 gereğince vesayet altındaki kişinin taşınmazının satılması için vesayet makamının izni gerekir. Aynı maddede mirasın paylaştırılması ve miras payının devri sözleşmeleri de izin gerektiren işlemler arasında sayılmıştır.

Bunun yanında TMK m.444, vesayet altındaki kişinin taşınmazının ancak onun menfaati gerekli kıldığında satılabileceğini düzenler. Kural, vesayet makamının talimatıyla açık artırmadır. Denetim makamı ise özel durumları, taşınmazın niteliğini veya değerini dikkate alarak istisnaen pazarlıkla satışa karar verebilir.

TKGM’nin güncel uygulamasında da yalnızca “vasiye pazarlıkla satış izni verilmesi” şeklindeki bir kararın tapuda doğrudan normal satış resmî senedi düzenlenmesi için yeterli olmadığı belirtilmektedir. Satış usulünün ve tescile dayanak belgelerin vesayet hükümlerine uygun biçimde tamamlanması gerekir.

Kısacası küçük vesayet altındaysa dosya, “veli çocuğu temsil eder” varsayımıyla yürütülemez. Vasi kararı, vesayet makamı izinleri, gerekiyorsa denetim makamı kararı ve satış şekli birlikte kontrol edilmelidir.

Bütün Mirasçılar Satışta Anlaşırsa Ne Olur?

Taşınmaz paylı mülkiyetteyse ve bütün paydaşlar satış konusunda anlaşmışsa, taşınmazın tamamının üçüncü kişiye devri prensip olarak mümkün olabilir. Fakat küçüğün temsilinin geçerli olması, gerekiyorsa mahkeme veya kayyım aşamasının tamamlanması ve tapu sicilindeki kısıtlamaların ayrıca incelenmesi gerekir.

Taşınmaz hâlen miras ortaklığı kapsamında elbirliği mülkiyetindeyse TMK m.640 gereğince mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu nedenle paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyetini birbirine karıştırmamak gerekir.

Ayrıca satıştan önce terekenin yalnız aktiflerinin değil, borçlarının da değerlendirilmesi yararlı olabilir. Mirasın borçlu olup olmadığı veya mirasın reddi ihtimali ayrı bir sorun oluşturuyorsa borçlu miras ve mirasın reddi konusunun satış işleminden bağımsız olarak incelenmesi gerekebilir.

Bir Mirasçı Satışa Karşı Çıkarsa Küçük Paydaş Satışı Engeller mi?

Paydaşlardan birinin özel satışa onay vermemesi hâlinde taşınmazın tamamını normal bir tapu satışıyla üçüncü kişiye devretmek mümkün olmayabilir. Ancak bu durum ortaklığın süresiz olarak devam edeceği anlamına gelmez.

TMK m.698’e göre, ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü veya kanunda belirtilen başka bir engel bulunmadıkça her paydaş paylaşmayı isteyebilir. TMK m.699 ise paylaşmanın aynen bölüşme veya satış yoluyla gerçekleştirilmesini düzenler. Aynen bölünme uygun değilse ve mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa mahkeme açık artırmayla satışa karar verebilir.

Küçük paydaşın bulunması da tek başına bu hukukî yolu ortadan kaldırmaz. Ancak küçüğün davada ve satış aşamasında usulüne uygun temsil edilmesi gerekir. Yasal temsilci ile küçük arasında menfaat çatışması ortaya çıkarsa temsil kayyımı gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi hakkında daha geniş süreç açıklaması için ortaklığın giderilmesi davası başlıklı içerik ayrıca incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesinden Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenlemektedir. Güncel metne Adalet Bakanlığı mevzuat sisteminden ulaşılabilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanmaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası bakımından görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun güncel metni görev kuralını düzenlemektedir.

Küçüğün taraf olduğu bir uyuşmazlıkta arabuluculuk veya dava aşamasındaki temsilin de çocuk menfaatine uygun kurulması gerekir. Bu nedenle yalnız tapu satışına değil, uyuşmazlığın tüm aşamalarına temsil yönünden bakılmalıdır.

Satışın Yalnız Paydaşlar Arasında Yapılması İstenebilir mi?

TMK m.699 bu konuda özel bir ayrım yapar. Mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verdiğinde açık artırmanın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Bu nedenle taraflardan yalnız birinin “ihaleye dışarıdan kimse katılmasın” istemi tek başına yeterli değildir. Küçüğün de paydaş olduğu olaylarda onun adına açıklanacak iradenin geçerli temsil kurallarına uygun olması gerekir.

Satış Bedelinde Küçüğün Payına Düşen Para Kime Aittir?

Taşınmazın satılması, çocuğa ait ekonomik değerin ortadan kalkması anlamına gelmez. Taşınmazdaki pay, satış sonucunda para değerine dönüşür ve küçüğe ait kısım onun malvarlığı içinde kalır.

Velayet altında ana ve baba çocuğun mallarını yönetir. Bununla birlikte çocuk mallarının geliri ile ana para niteliğindeki değerlerin kullanılması aynı kurallara tabi değildir. TMK m.355 ve 356, gelirlerin ve sermaye niteliğindeki ödemelerin hangi koşullarda kullanılabileceğini ayrı ayrı düzenler. Çocuğun malvarlığının ana para kısmının onun bakım veya eğitimi için kullanılması gerektiğinde olayın şartlarına göre hâkim izni gündeme gelebilir.

Vesayet altında ise para üzerindeki yönetim de vesayet denetimine tabidir. TMK m.441, vesayet altındaki kişinin kendisi veya malvarlığının yönetimi için gerekli olmayan paraların vesayet makamının öngördüğü güvenli biçimde değerlendirilmesini düzenler.

Bu nedenle satış bedelinin tamamının yetişkin mirasçılardan birinin hesabına aktarılması ve daha sonra “paylaştırılacağı” varsayımıyla hareket edilmesi yerine, küçüğün payının hukukî niteliği ve ödeme düzeni işlem öncesinde açıklaştırılmalıdır.

Taşınmazı Bir Mirasçı Kullanıyorsa Satıştan Ayrı Bir Sorun Doğabilir

Miras kalan taşınmazı paydaşlardan yalnız biri kullanıyor veya gelirlerini tek başına topluyorsa, satış ve ortaklığın giderilmesinden ayrı olarak kullanım bedeli ya da ecrimisil tartışması ortaya çıkabilir. Bu iki sorun birbirine karıştırılmamalıdır. Satış gelecekteki mülkiyet ilişkisini sona erdirmeye yönelirken ecrimisil, belirli koşullarda geçmiş kullanıma ilişkin bir talep niteliği taşıyabilir.

Bu konu ayrıca miras kalan evde oturan kardeş ve ecrimisil yazısında ele alınmaktadır.

İşlemden Önce Hangi Belgeler ve Hukukî Durumlar Kontrol Edilmelidir?

Tek bir belge listesi her dosyaya uygulanamaz. Bununla birlikte tapu kaydı ve mülkiyet türü, mirasçılık belgesi, intikal durumu, küçüğün velayet veya vesayet altında olup olmadığı, velayeti gösteren aile hukuku kararları, varsa vasi veya kayyım kararı ve satışa ilişkin mahkeme izinlerinin kapsamı mutlaka dosyayla karşılaştırılmalıdır.

Ayrıca taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa, aile konutu veya başka bir takyidat satışın sonucunu etkileyebilir. Küçüğün payı ayrı olarak satılacaksa diğer paydaşların yasal önalım hakkı da değerlendirilmelidir.

Uygulamada en önemli kontrol, alınmış bir mahkeme kararının yalnız varlığı değil, talep edilen tapu işlemini gerçekten kapsayıp kapsamadığıdır. Özellikle kayyımın hangi işlem için atandığı ve kararın taşınmazı, payı veya satış biçimini yeterince tanımlayıp tanımlamadığı incelenmelidir.

Sık Yapılan Hukukî Hatalar

İlk hata, miras kalan her taşınmazın doğrudan paylı mülkiyete geçtiğini varsaymaktır. Oysa paylaşma öncesinde miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir.

İkinci hata, küçük paydaş bulunan her satış için aynı izin prosedürünün geçerli olduğunu düşünmektir. Velayet ile vesayet birbirinden ayrılmalıdır. Velayet altında dahi satışın amacı ve menfaat çatışması ayrıca önem taşır.

Üçüncü hata, ana veya babanın çocuk adına her durumda serbestçe işlem yapabileceğini kabul etmektir. Menfaat çatışması varsa temsil kayyımı gerekebilir. Buna karşılık sırf anne veya babanın da mirasçı olması, işlem incelenmeden otomatik kayyım sonucu çıkarmak için tek başına yeterli bir değerlendirme değildir.

Dördüncü hata ise paydaşlardan biri özel satışa karşı çıktığında taşınmazın hiçbir şekilde satılamayacağını düşünmektir. Koşulları varsa ortaklığın giderilmesi yolu kullanılabilir. Ancak dava öncesi zorunlu arabuluculuk ve küçüğün doğru temsili unutulmamalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Küçük mirasçının hissesi olduğu için tapuda satış yapılamaz mı?

Hayır. Küçük paydaşın bulunması mutlak satış yasağı doğurmaz. Ancak küçüğün velayet veya vesayet altında bulunması, satışın amacı ve temsilcisiyle menfaat çatışması olup olmadığı uygulanacak usulü belirler.

Velayet altındaki çocuk için satışta mutlaka mahkeme izni gerekir mi?

Her durumda değil. TKGM’nin güncel uygulamasına göre satış TMK m.327 ve 356’daki amaçlarla ilgili değilse bu yöndeki beyanla hâkim izni aranmamaktadır. Aksi durumda veya başka bir izin/kayyım sebebi varsa ilgili mahkeme kararı gerekir.

Anne veya baba da mirasçıysa kayyım kesin olarak atanır mı?

Salt birlikte mirasçı olmak tek başına bütün işlemler için otomatik bir sonuç doğurmaz. Fakat aynı işlemde velinin ekonomik menfaati ile çocuğun menfaati çatışıyorsa TMK m.426 kapsamında temsil kayyımı gerekir. Özellikle çocuk ile ana veya baba arasındaki taksim işlemleri ayrıca dikkatle değerlendirilmelidir.

Küçük vesayet altındaysa satış yapılabilir mi?

Yapılabilir; ancak vesayet rejimindeki izinler ve satış usulü uygulanır. TMK m.462 taşınmaz satışında vesayet makamı iznini, TMK m.444 ise satışın vesayet altındaki kişinin menfaati gerektirmesi ve kural olarak açık artırmayla gerçekleştirilmesini düzenler.

Bir mirasçı satmak istemezse diğerleri taşınmazı sattırabilir mi?

Özel satış için gerekli ortak irade oluşmuyorsa koşulları mevcut olduğu takdirde ortaklığın giderilmesi istenebilir. Dava öncesinde arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Mahkeme aynen bölünme mümkün değilse satış yoluna karar verebilir.

Ortaklığın giderilmesi ihalesi sadece mirasçılar arasında yapılabilir mi?

TMK m.699’a göre satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bu rıza küçüğün bulunduğu dosyada geçerli temsil kuralları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Satıştan gelen çocuğa ait para anne veya babanın olur mu?

Hayır. Küçüğün payına karşılık gelen satış bedeli çocuğun malvarlığına aittir. Ana ve babanın yönetim yetkisi, paranın mülkiyetini kendilerine geçirmez. Çocuk mallarının kullanılması TMK’nın çocuk mallarına ilişkin kurallarına tabidir.

Genel Değerlendirme

Küçük mirasçı bulunan bir taşınmazın satışında tek bir izin formülü yoktur. Sağlıklı değerlendirme dört soruyla başlar: taşınmaz paylı mı yoksa elbirliği mülkiyetinde mi, küçük velayet mi vesayet mi altında, satış anlaşmalı mı yoksa ortaklığın giderilmesi yoluyla mı yapılacak ve yasal temsilci ile çocuk arasında menfaat çatışması var mı?

Bu ayrımlar yapıldığında mahkeme izni ve kayyım meselesi de doğru zemine oturur. Özellikle velayet altındaki çocuk bakımından her satışı otomatik olarak hâkim iznine bağlamak da, velinin hiçbir sınırlama olmaksızın satış yapabileceğini kabul etmek de isabetli değildir. Tapu kaydı, satışın amacı ve temsil ilişkisi birlikte incelenmelidir.

İçtihat notu: Bu makalenin hazırlanması sırasında konuya uygun yüksek yargı kararı resmî kaynaklarda ayrıca aranmıştır. Küçük mirasçı, taşınmaz satışı, velayet/vesayet ve temsil kayyımı unsurlarını doğrudan birlikte ele alan, yayıma esas alınabilecek tam resmî metinli bir yüksek yargı kararı doğrulanamadığından karar künyesi kullanılmamıştır. Hukukî açıklama güncel kanun hükümleri ve TKGM’nin resmî tapu uygulaması esas alınarak yapılmıştır.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 07.08.2026   Son Güncellenme Tarihi: 07.08.2026