Kira bedelinin eksik veya parça parça ödenmesi, hem borç hesabını hem de tahliye değerlendirmesini etkiler. Ancak “bir miktar ödeme yapıldı” bilgisi tek başına yeterli değildir. Hangi kira ayının borçlu olduğu, ödemenin ne zaman yapıldığı, dekont açıklaması, ihtar veya ödeme emrinin içeriği ve kullanılan tahliye yolu birlikte incelenmelidir.

Bu nedenle aynı ödeme, bir dosyada temerrüdü sona erdirebilirken başka bir dosyada bakiye borcun devam etmesine yol açabilir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük ödeme süresi, ödeme emrine itiraz süresi ve iki haklı ihtar koşulları birbirine karıştırılmamalıdır.

Kısmi kira ödemesi tahliyeyi önler mi?

Kiranın bir kısmının ödenmesi tahliyeyi otomatik olarak önlemez. Temerrüde dayalı değerlendirmede asıl soru, usulüne uygun biçimde verilen ödeme süresinin sonunda muaccel kira ve kapsam içindeki yan gider borcunun tamamen ödenip ödenmediğidir. Bununla birlikte, istenen borcun gerçekten mevcut ve muaccel olması, ihtar veya takibin de hukuken geçerli kurulması gerekir.

Örneğin aylık kira bedelinin yalnız bir bölümü ödenmişse, kalan ana kira borcu devam eder. Asıl kira tamamen ödenmiş olsa bile sözleşmeye göre kiracıya ait ve muaccel bir yan giderin ödenmemesi de bazı hâllerde temerrüt değerlendirmesine konu olabilir. Buna karşılık, kira artışının geçerliliği veya talep edilen yan giderin dayanağı tartışmalıysa bakiye borç önce doğru biçimde belirlenmelidir.

Kiracının ve kiraya verenin genel hakları hakkında daha geniş çerçeve için kiracının kira sözleşmesinden doğan hakları ile kiraya verenin kira ilişkisinden doğan hakları birlikte okunabilir.

Önce hangi tahliye yolunun kullanıldığı belirlenmelidir

Eksik ödeme nedeniyle tahliye denildiğinde üç ayrı hukukî yol gündeme gelebilir. Bunların süreleri, belgeleri ve sonuçları aynı değildir.

TBK m.315 kapsamında kiracının temerrüdü

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, teslimden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Bildirimde, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği de açıklanmalıdır.

Bu yolda kısmi ödeme, yalnız ödendiği tutar kadar borcu azaltır. Süre sonunda hâlâ muaccel ve geçerli bir bakiye varsa temerrüt devam edebilir. Buna karşılık borcun tamamı süresi içinde kapatılmışsa, o borç bakımından temerrüde dayalı fesih koşulları oluşmayabilir. Yine de ödemenin doğru hesaba, doğru kişiye ve ispatlanabilir biçimde yapılmış olması önemlidir.

İİK m.269 ve devamı kapsamında icra yoluyla tahliye

Kiraya veren, ödenmeyen kira alacağını tahsil etmek ve şartları varsa tahliye istemek için İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerindeki yolu kullanabilir. Bu takipte kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderilir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. Konut ve çatılı işyerleri bakımından ödeme için öngörülen süre ise 30 gündür.

Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse, kanundaki koşullarla icra mahkemesinden tahliye istenebilir. İİK m.269/a, ihtar süresinin bitimini izleyen altı aylık talep süresi öngörür. İtiraz edilmişse, itirazın kapsamı ile kaldırılması veya iptali için izlenecek yol ayrıca değerlendirilir.

Burada ödeme emrindeki dönemlerin, kira tutarlarının ve eklerin karşılaştırılması gerekir. Takibin dayandığı sözleşme veya başka bir belge yönünden tereddüt varsa ödeme emrinin dayanak belgelerine ilişkin kontrol sırası da dikkate alınmalıdır.

TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtar

İki haklı ihtara dayalı tahliye, 30 günlük temerrüt süresine dayanan yoldan farklıdır. TBK m.352/2; kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira dönemi içinde iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olmasını esas alır. Kiraya veren, kanunda belirtilen kira döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmalıdır.

Bu nedenle her ihtar ayrı incelenir. Hangi ayın kirasının vadesinde ödenmediği, ihtarın hangi borca ilişkin olduğu ve ödeme ile ihtar tarihleri karşılaştırılmalıdır. Tek bir eksik ödemenin veya aynı borca ilişkin tekrarlanan bildirimlerin kendiliğinden iki haklı ihtar oluşturduğu söylenemez.

Kalan kira borcu nasıl hesaplanır?

Sağlıklı bir hesap, yalnız “toplam borç eksi toplam ödeme” işlemi değildir. Her kira dönemi ayrı satır gibi düşünülmelidir. Aksi hâlde eski bir borca yapılan ödeme yeni aya yazılabilir veya aynı ödeme iki kez hesaba katılabilir.

1. Her kira ayını ayrı gösterin

Her dönem için geçerli kira bedeli, vade tarihi, ödeme tarihi, ödenen tutar ve kalan ana borç belirlenmelidir. Kira artışı uygulanmışsa artışın sözleşmeye ve emredici hükümlere uygunluğu ayrıca kontrol edilmelidir. Tartışmalı bir artış farkını kesinleşmiş kira borcu gibi yazmak hatalı sonuca yol açabilir.

2. Dekont açıklamasını ve mahsup sırasını kontrol edin

Birden fazla kira borcu varsa, ödemenin hangi aya ait olduğu önem kazanır. Kiracı ödeme sırasında “Mart ayı kirası” gibi açık bir bildirim yapmışsa bu açıklama hesaba alınır. Böyle bir bildirim yoksa kiraya verenin makbuz veya kabul beyanı incelenir. Her iki taraftan da geçerli bir tahsis bulunmuyorsa TBK m.101 ve m.102’deki kanunî mahsup sırası uygulanır.

Kanunî sırada önce muaccel borçlar dikkate alınır. Birden fazla muaccel borç varsa hakkında takip yapılan borç, ardından daha önce muaccel olan borç öne çıkabilir. Eş zamanlı borçlarda orantılı mahsup gündeme gelebilir. Bu nedenle açıklamasız bir havale her zaman en yeni kira ayına yazılamaz.

3. Ana kira, yan gider, faiz ve takip giderlerini ayırın

Ana kira borcu ile aidat, su, elektrik, ortak gider, faiz ve icra masrafları aynı kalem değildir. Önce her bir talebin sözleşmesel veya kanunî dayanağı belirlenmelidir. TBK m.100 uyarınca faiz ve giderlerin gecikmiş olup olmadığı, kısmi ödemenin ana borçtan düşülmesi bakımından ayrıca önem taşır.

Pratik bir hesap listesinde şu alanlar bulunmalıdır:

• Kira dönemi ve geçerli aylık bedel
• Vade tarihi
• Ödeme tarihi ve tutarı
• Dekont veya makbuz açıklaması
• Mahsup edilen dönem
• Kalan ana kira borcu
• Dayanağı gösterilen yan gider
• İhtar veya ödeme emri tarihi
• Ödeme süresinin sonundaki bakiye

Ödeme tarihi neden borç miktarı kadar önemlidir?

Tahliye değerlendirmesinde yalnız ne kadar ödendiği değil, ödemenin ne zaman yapıldığı da belirleyicidir. Borç vadesinden önce ödeme, ihtar veya takipten önce ödeme, 30 günlük süre içindeki ödeme ve süre bittikten sonraki ödeme aynı sonucu doğurmaz.

Bu nedenle dosya için bir zaman çizelgesi hazırlanmalıdır: vade tarihi, kısmi ödeme, ihtar veya takip tarihi, tebliğ tarihi, itirazın son günü, ödeme süresinin son günü ve tamamlayıcı ödeme tarihi. Özellikle tebliğ tarihi yanlış alınırsa hem itiraz hem de ödeme süresi hatalı hesaplanabilir.

Süre içinde yapılan tamamlayıcı ödemenin borcu tamamen kapatıp kapatmadığı banka hareketleriyle kontrol edilmelidir. Ödeme süresinden sonra yapılan ödeme ise alacağı azaltabilir; ancak daha önce oluşmuş tahliye koşullarına etkisi seçilen hukukî yola göre ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay kısmi ödeme ve kalan borca nasıl yaklaşıyor?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 6 Ekim 2025 tarihli, 2025/7021 E. ve 2025/5902 K. sayılı kararında, kira sözleşmesine göre kiracının ödemesi gereken yan giderler üzerinde durulmuştur. Kararda asıl kira bedeli dışında kalan ve takipte kesinleşen yan gider borcunun 30 günlük süre içinde ödenmemesi de TBK m.315 kapsamında değerlendirilmiştir.

Kararın önemi şudur: Asıl kira bedelinin ödenmiş olması, kapsam içindeki bütün borçların sona erdiği anlamına gelmeyebilir. Bununla birlikte karar, “her küçük bakiye mutlaka tahliye doğurur” şeklinde okunmamalıdır. Yan giderin sözleşmeye göre kiracıya ait olması, muaccel bulunması, takipte doğru gösterilmesi ve süresinde ödenmemesi gibi koşullar birlikte aranır.

Hangi belgeler birlikte incelenmelidir?

Kısmi ödeme uyuşmazlığında aşağıdaki belgeler birlikte değerlendirilmelidir:

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Kira artışına ilişkin yazışmalar
• Banka hesap hareketleri ve dekont açıklamaları
• Elden ödeme varsa imzalı makbuzlar
• Noter ihtarı veya diğer yazılı bildirimler
• Tebligat mazbatası
• İcra takip talebi ve ihtarlı ödeme emri
• İtiraz dilekçesi ve UYAP kayıtları
• Aidat veya diğer yan gider belgeleri
• Varsa arabuluculuk başvuru evrakı ve son tutanak

Tek bir dekont veya yalnız kira sözleşmesi üzerinden sonuca varmak güvenli değildir. Belgelerin tarih, tutar ve açıklama yönünden birbirini doğrulaması gerekir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle TBK m.315 veya iki haklı ihtar temelinde dava açılacaksa arabuluculuk kapsamı kontrol edilmelidir. İİK m.269 ve devamındaki ilamsız tahliye yolu ise kanundaki istisna içindedir. Arabuluculuk başvurusunda tahliye talebinin kapsamı ayrıca önem taşıyabilir; bu konuda kira arabuluculuğunda tahliye talebinin gösterilmesi başlıklı açıklama incelenebilir.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

• Bütün ayları tek toplam altında birleştirmek
• Dekont açıklamasını dikkate almadan ödemeyi istenen aya yazmak
• Ana kira ile yan gider ve takip masraflarını karıştırmak
• İhtar tarihi ile tebliğ tarihini aynı kabul etmek
• TBK m.315 ile iki haklı ihtarı aynı tahliye yolu gibi değerlendirmek
• Tartışmalı kira artışını kesin borç saymak
• Kısmi ödemenin her durumda tahliyeyi önlediğini düşünmek
• İcra yoluyla tahliye ile dava şartı arabuluculuğu karıştırmak

Sıkça sorulan sorular

Kiranın yarısı ödenirse kiracı tahliye edilir mi?

Yalnız yarısının ödenmiş olması kesin bir cevap vermez. Kalan borcun muaccel olup olmadığı, ihtar veya ödeme emrinin geçerliliği ve tamamlayıcı ödemenin kanunî süre içinde yapılıp yapılmadığı incelenir.

30 gün içinde kalan borç tamamlanırsa ne olur?

Temerrüde dayalı yolda, ilgili muaccel borcun 30 günlük süre içinde tamamen ödenmesi önemlidir. Ancak ödemenin hangi borca mahsup edildiği ve takipte talep edilen diğer geçerli kalemler de kontrol edilmelidir.

Dekontta kira ayı yazmıyorsa ödeme hangi aya sayılır?

Önce ödeme sırasındaki taraf beyanları ve makbuz incelenir. Geçerli bir açıklama yoksa TBK m.101 ve m.102’deki kanunî mahsup sırası uygulanır.

Aidat borcu tahliye sebebi olabilir mi?

Sözleşmeye göre kiracıya ait, muaccel ve kapsam içindeki yan giderin ödenmemesi TBK m.315 kapsamında temerrüde konu olabilir. Ancak giderin dayanağı, tutarı ve takipte nasıl talep edildiği ayrıca doğrulanmalıdır.

Kısmi ödeme iki haklı ihtarı geçersiz kılar mı?

Her ihtarın haklılığı, ilgili kira borcu ve ödeme zamanına göre ayrı değerlendirilir. Kısmi ödemenin bütün ihtarlar bakımından otomatik olarak aynı sonucu doğurduğu söylenemez.

İcra yoluyla tahliyeden önce arabuluculuk zorunlu mu?

İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuğun kanunî istisnasıdır. Ancak takip sonrasında açılacak başka bir dava için arabuluculuk gerekip gerekmediği ayrıca incelenmelidir.

Değerlendirme

Kiranın bir kısmının ödenmesi, borcu ödenen miktar kadar azaltır; fakat tahliye riskini tek başına ortadan kaldırmaz. Sağlıklı değerlendirme için önce hukukî yol belirlenmeli, ardından her kira dönemi, ödeme tarihi, dekont açıklaması, mahsup sırası ve süre sonundaki bakiye ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Burada belirleyici olan yalnız kalan tutar değildir. Borcun dayanağı, muacceliyeti, bildirimin veya ödeme emrinin geçerliliği, tebligat ve ödeme zamanı birlikte önem taşır. Somut olayın belgeleri görülmeden “tahliye kesinleşti” veya “kısmi ödeme tahliyeyi engelledi” şeklinde kesin bir sonuca varılamaz.

Kişisel değerlendirme için bir avukattan hukuki destek alınması gerekir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.