Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Son Tutanağı ve Dava Açma Süreleri

• 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira uyuşmazlıkları ve tahliye davaları için arabuluculuk süreci dava şartı haline getirilmiştir.
• Arabuluculuk bürosuna başvurulduğu günden, arabulucu tarafından “son tutanağın” düzenlendiği güne kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.
• Arabuluculuk görüşmeleri anlaşmazlıkla sonuçlandığında, duran süreler son tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder. Süre sıfırdan baştan başlamaz.
• Tahliye davasının sebebine göre (tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar vb.) dava açma süreleri kanunda farklı düzenlenmiştir. Sürelerin yanlış hesaplanması davanın usulden veya esastan reddine neden olur.

Kira hukuku kapsamında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle birlikte zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bir tahliye davası veya kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurmak artık yasal bir zorunluluktur. Sürecin taraflar açısından en karmaşık noktalarından biri ise, arabuluculuk görüşmelerinin olumsuz sonuçlanması halinde dava açma sürelerinin nasıl hesaplanacağıdır. Tahliye davası açma süreleri, hukuki sebebe göre farklılık gösterir ve arabuluculuk süreci bu süreleri doğrudan etkiler.

Arabuluculuk Son Tutanağı Nedir ve Ne Zaman Düzenlenir?

Arabuluculuk sürecinde tarafların uzlaşamaması, taraflardan birinin veya ikisinin görüşmelere katılmaması yahut sürecin yasal süresi (3 hafta + 1 hafta uzatma) içinde tamamlanamaması durumunda arabulucu tarafından bir belge düzenlenir. Bu belgeye “anlaşamama son tutanağı” adı verilir. Bu tutanağın imzalandığı ve düzenlendiği tarih itibarıyla, başvuru günü durmuş olan dava açma süresi yeniden işlemeye başlar.

Arabuluculuk son tutanağı, davanın görüleceği Sulh Hukuk Mahkemesine sunulması zorunlu bir evraktır. Nitekim, arabuluculuk tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir sureti dava dilekçesine eklenmezse, mahkeme davacıya eksikliği gidermesi için kesin süre verir. İhtara rağmen tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk Sürecinin Dava Açma Süresine Etkisi (Sürenin Durması)

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/A fıkra 15 uyarınca, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez.

Uygulamada sıkça düşülen bir yanılgı, arabuluculuk sürecinin dava açma süresini “kestiği” ve süreyi sıfırdan başlattığı yönündedir. Hukuken sürenin kesilmesi ile sürenin durması farklı kavramlardır. Arabuluculuk süreci süreyi kesmez, yalnızca durdurur.

Örneğin; kanunen 1 aylık tahliye davası açma süreniz bulunduğunu varsayalım. Sürenin 10. gününde arabuluculuk bürosuna başvurdunuz. Bu andan itibaren süreniz durur. Arabuluculuk süreci 20 gün sürdü ve “anlaşamama son tutanağı” düzenlendi. Tutanak düzenlendiği an, geriye kalan 20 günlük dava açma süreniz işlemeye başlar. Yani, arabuluculuk süreci bittikten sonra en baştan 30 günlük yeni bir süreniz olmaz; arabuluculuğa başvurmadan önce ne kadar süreniz kaldıysa, o süre işlemeye devam eder.

Kira Tahliye Nedenlerine Göre Dava Açma Süreleri

Tahliye davası açma süreleri tek tip değildir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), davanın dayandığı hukuki sebebe göre farklı süreler ve başlangıç anları öngörmüştür. Arabuluculuk son tutanağı sonrasında kalan sürenizin ne kadar olduğunu bulabilmek için, öncelikle elinizdeki tahliye sebebinin kanuni süresini bilmeniz gerekir.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası (TBK m. 352/1)

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya doğrudan dava açmak zorundadır. Tahliye taahhüdünde belirtilen çıkış tarihi geldiğinde 1 aylık hak düşürücü süre başlar. Bu 1 aylık süre dolmadan arabuluculuğa başvurduğunuzda süre durur. Son tutanak düzenlendiğinde ise geriye kalan süreniz içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmanız gerekir. Sürenin kaçırılması halinde o taahhütnameye dayanılarak bir daha tahliye davası açılamaz.

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350)

Kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi doğarsa tahliye davası açılabilir. Bu davanın açılma süresi, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 aydır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için sözleşme bitiminden sonra başlayan bu 1 aylık süre içerisinde arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası (TBK m. 352/2)

Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Kira dönemi sona erdiğinde başlayan 1 aylık hak düşürücü süre içinde arabuluculuk süreci başlatılır. Tutanağın anlaşmazlıkla sonuçlanmasının ardından kalan gün sayısı içinde dava açılmalıdır.

On Yıllık Kira Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu tahliye yönteminde sıkı bir 1 aylık süre yerine, fesih bildirimi sonrası uzayan yılın sonunda dava açma hakkı doğar. Ancak burada da arabuluculuk dava şartı olduğundan, sözleşmenin sonlandığı tarihten sonra açılacak davadan önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.

İhtarname Çekilmiş Olması Süreyi Nasıl Etkiler? (TBK m. 353)

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi, dava açma süresini doğrudan etkileyen son derece kritik bir kural içerir. Kurala göre; kiraya veren, dava açma süresi (çoğu durumda 1 ay) içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse (ihtarname göndermişse), tahliye davası açma süresi o kira yılı için bir kira yılı uzar.

Bunun anlamı şudur: Tahliye taahhüdüne veya gereksinime dayalı davalarda 1 aylık süre dolmadan kiracıya ihtarname çekilirse, dava açma hakkı bir kira yılı boyunca korunur. Bu durumda, uzayan bir yıllık süre içerisinde istenildiği zaman arabuluculuğa başvurulabilir ve tutanak sonrası yine bu geniş süre dilimi içerisinde dava açılabilir.

Tahliye Davası Nerede ve Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan tüm tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genel kurallar çerçevesinde davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, sözleşmenin ifa edileceği yer (kiralanan taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesi de olabilir. Davanın yetkisiz veya görevsiz mahkemede açılması, zaman ve masraf kaybına, arabuluculuk sonrası kazanılan hakların zedelenmesine yol açabilir.

Arabuluculuk Son Tutanak Tarihi Yanlış Hesaplanırsa Ne Olur? (Hak Düşürücü Sürenin Kaçırılması)

Tahliye davalarında öngörülen dava açma süreleri kural olarak hak düşürücü süre niteliğindedir. Yani, mahkeme bu sürelerin geçip geçmediğini taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden (re’sen) inceler.

Arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten sonra kalan dava açma süresi yanlış hesaplanır ve dava gecikmeli olarak açılırsa, mahkeme davanın esasına girmez. Davanın, hak düşürücü süre kaçırıldığı için esastan/usulden reddine karar verilir. Bu durumda kiraya veren tahliye hakkını o dönem için kaybetmiş olur, ayrıca karşı tarafın avukatlık ücretini ve yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır.

Sıkça Sorulan Sorular

Arabuluculuk son tutanağı düzenlendikten kaç gün sonra tahliye davası açılmalıdır? 

Yasal olarak tek ve sabit bir süre yoktur. Dava açma süresi, tahliye davasının dayandığı hukuki sebebe (tahliye taahhüdü, ihtiyaç vb.) göre değişir. Duran yasal süreniz, tutanağın düzenlendiği günden itibaren kaldığı yerden işlemeye devam edecektir.

Arabuluculuk süreci dava açma süresini uzatır mı? 

Arabuluculuk süreci kanuni dava açma süresini uzatmaz; yalnızca arabuluculukta geçen süre boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin işlemesini “durdurur”.

Anlaşamama son tutanağını mahkemeye sunmak zorunlu mu? 

Evet. Dava şartı arabuluculuk kapsamında açılan tahliye davalarında, arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından e-imza ile onaylanmış sureti dava dilekçesine eklenmelidir. Eklenmemesi halinde mahkeme kesin süre verir, yine sunulmazsa dava usulden reddedilir.

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Sürelerin yanlış hesaplanması hak kayıplarına ve davanın reddine yol açabileceğinden, somut hukuki sorununuz için mutlaka bir avukata danışmanız gerekir. Kira uyuşmazlıkları ve tahliye davalarında dava açma sürelerinin tespiti, uyuşmazlığın türüne ve arabuluculuk sürecinin tarihlerine göre değişiklik göstermektedir. Hak kaybı yaşamamak ve detaylı hukuki değerlendirme yapmak için uzman bir avukattan hukuki destek alabilirsiniz.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 03.07.2026   Son Güncellenme Tarihi: 03.07.2026