Depozitodan Hasar Kesintisi: Fotoğraf ve Fatura Delilleri

Depozitodan hasar kesintisinde fotoğraf ve fatura yeterli mi?

Fotoğraf ve fatura önemli delillerdir; ancak çoğu uyuşmazlıkta tek başlarına yeterli olmaz. Kesintinin haklılığı için hasarın olağan yıpranmayı aşması, kiracının kullanımından kaynaklanması, zamanında yazılı bildirilmesi ve tutarın makul biçimde belgelenmesi gerekir. Giriş-çıkış karşılaştırması ile ödeme kaydı, delil gücünü belirgin biçimde artırır.

Bu nedenle “fotoğraf var, kesinti geçerlidir” veya “fatura yok, hiçbir kesinti yapılamaz” biçimindeki kesin kabuller doğru değildir. Değerlendirme, belgenin neyi ispatladığına ve diğer delillerle uyumuna göre yapılır.

Hasar kesintisinde önce hangi hukuki sorular sorulur?

Depozitodan kesinti yapılabilmesi için genellikle üç ayrı konu açıklığa kavuşturulmalıdır:

• Hasar var mı? Fotoğraf, teslim tutanağı, keşif veya bilirkişi incelemesi fiziksel durumu gösterebilir.
• Kiracı bu hasardan sorumlu mu? Hasarın sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime değil, kiracıya yüklenebilecek bir kullanım veya müdahale sonucu olması gerekir.
• Kesilen tutar doğru mu? Onarımın gerekliliği, kapsamı, rayiç bedeli, eşyanın yaşı ve yıpranma payı birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesi, kiracının kiralananı teslim aldığı durumda geri verme borcunu düzenler. Bununla birlikte kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu ayrım, kiracı hakları ile kiraya verenin zarar talebi arasındaki temel sınırdır.

Olağan yıpranma ile hor kullanma aynı değildir

Duvar boyasının zamanla solması, kullanım süresine uygun küçük izler veya ekonomik ömrünü tamamlamaya yaklaşan bir parçadaki eskime olağan kullanım kapsamında değerlendirilebilir. Buna karşılık kırık kapı, yanık yüzey, sökülmüş demirbaş, yoğun ve olağan dışı lekelenme ya da izinsiz yapısal müdahale kiracının sorumluluğunu gündeme getirebilir.

Ancak örnekler otomatik sonuç doğurmaz. Kiralananın teslim tarihindeki durumu, kullanım süresi, sözleşmedeki kullanım amacı, malzemenin yaşı ve daha önceki ayıplar sonucu değiştirebilir. Bu yüzden eski bir parçanın yerine sıfır ürün takılması hâlinde yeni ürün bedelinin tamamını kiracıya yüklemek her olayda doğru olmaz. Yıpranma payı ve onarım ile yenileme arasındaki fark incelenmelidir.

Bankadaki güvence ile doğrudan ödenen depozito ayrılmalıdır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında para olarak kararlaştırılan güvence bakımından TBK m.342, paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Banka, güvenceyi ancak tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine çözebilir.

Para doğrudan kiraya verene verilmişse bankadaki güvenceyi çözme mekanizması aynen uygulanmaz. Bu durumda “depozitodan kesinti”, kiraya verenin hasar veya başka bir borç iddiasına dayanan mahsup savunması niteliği taşıyabilir. Kesintinin tartışmalı olması hâlinde hasarın, kiracının sorumluluğunun ve tutarın delillerle ortaya konulması gerekir. Depozitonun iadesine ilişkin genel çerçeve için depozito iadesi ve başvuru yolları yazısı da incelenebilir.

Fotoğraf delili neyi ispatlar?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 199. maddesi, fotoğrafı uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli bir “belge” olarak kabul eder. Buna göre fotoğraf; kırık, çizik, leke, eksik parça veya başka bir fiziksel durumun görüntüsünü gösterebilir.

Bununla birlikte fotoğraf, her zaman hasarın ne zaman ve kimin kullanımında oluştuğunu göstermez. Yalnızca tahliyeden sonra çekilmiş bir yakın plan görüntü, kiralananın başlangıçtaki durumunu veya hasarın kiracıdan kaynaklandığını tek başına ispatlamayabilir.

Fotoğraf dosyasını güçlendiren unsurlar

• Kiracılığın başında ve sonunda aynı alanların benzer açılardan görüntülenmesi
• Her odanın genel görünümü ile hasarın yakın planının birlikte çekilmesi
• Orijinal dosyaların korunması; yalnız mesajlaşma uygulamasında sıkıştırılmış kopyalara dayanılmaması
• Görüntünün hangi oda ve hasar kalemine ait olduğunun yazılı listede belirtilmesi
• Fotoğrafların anahtar teslim tutanağı veya ortak inceleme tutanağıyla desteklenmesi
• Boyutun önemli olduğu hasarlarda ölçü veya ölçek gösterecek bir referans kullanılması

Dosya tarihi ve teknik üstveri yardımcı olabilir; fakat bunlar değiştirilebildiği için tek başına kesin kabul edilmez. Kırpma, filtre, yeniden kaydetme veya yalnız seçilmiş görüntülerin sunulması da karşı tarafın itirazına yol açabilir. Uyuşmazlık ihtimali yüksekse görüntülerin orijinal hâli, yedek kopyası ve çekim sırası korunmalıdır.

Fatura delili neyi ispatlar?

Fatura, belirli bir mal veya hizmet için bedel tahakkuk ettirildiğini ve işin kapsamını gösterebilir. Örneğin “boya-badana” şeklindeki genel bir açıklama yerine oda, metrekare, malzeme, işçilik ve birim fiyat ayrımı yapılması, belgenin incelenebilirliğini artırır.

Ancak fatura tek başına şu hususları kesin olarak ispatlamaz:

• Onarım ihtiyacının kiracı tarafından doğurulduğunu
• Faturadaki bütün işlerin zorunlu olduğunu
• İşin gerçekten ve faturadaki kapsamda yapıldığını
• Bedelin piyasa koşullarına ve hasarın boyutuna uygun olduğunu
• Fatura bedelinin fiilen ödendiğini

Bu nedenle fatura; hasar fotoğrafları, çıkış tutanağı, yazılı bildirim, ödeme dekontu veya makbuz ve gerekirse bilirkişi değerlendirmesiyle birlikte sunulduğunda daha anlamlıdır. Faturada kiralananın adresi veya ilgili bölüm, iş kalemleri, miktarlar ve birim fiyatlar açıkça yer almalıdır.

Fatura yoksa kesinti mutlaka geçersiz mi?

Hayır. Fatura, hasar talebinin tek ispat aracı değildir. Hasar henüz onarılmamış olsa bile delil tespiti, keşif, bilirkişi raporu, teklif veya başka belgelerle makul onarım bedeli tartışılabilir. Bununla birlikte fatura ve ödeme kaydı bulunmaması, “gerçekten yapılan masraf” iddiasını zayıflatabilir.

Teklif veya proforma fatura ise çoğunlukla öngörülen bedeli gösterir; ödemenin yapıldığını kanıtlamaz. Birden fazla teklif bulunması rayiç tartışmasına yardımcı olabilir. Yine de tekliflerin aynı iş kapsamına ilişkin olması ve hasarla açık biçimde eşleştirilmesi gerekir.

Hasar bildirimi ne zaman ve nasıl yapılmalıdır?

TBK m.335 uyarınca kiraya veren, kiralananı geri alırken durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kanunda sabit bir gün sayısı verilmemiştir. Bu nedenle sürenin uygunluğu, hasarın niteliği ve incelemenin koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

Teslim sırasında olağan incelemeyle görülebilecek bir hasarın uzun süre sonra ileri sürülmesi, kesintinin dayanağını zayıflatabilir. Olağan incelemeyle anlaşılamayan gizli bir eksiklik sonradan belirlenirse, bu kez öğrenildikten sonra hemen yazılı bildirim gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2026 tarihli, E.2025/6254 ve K.2026/3320 sayılı kararında, hor kullanma tazminatı değerlendirilirken kiracının sorumluluktan kurtulduğu sonucuna ulaşılmasında bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi belirleyici olmuştur. Karar, fotoğraf ve fatura kadar zamanında yazılı bildirimin de delil zincirinin parçası olduğunu gösterir.

İspat kolaylığı bakımından bildirimin hasarları kalem kalem açıklaması, fotoğraflarla eşleştirmesi ve hangi tutarın neden kesileceğini belirtmesi gerekir. Noter bildirimi güçlü bir teslim ve içerik ispatı sağlayabilir. E-posta veya mesajlaşma kayıtları da belge olarak değerlendirilebilir; ancak gönderim, teslim, içerik bütünlüğü ve taraf aidiyeti tartışma konusu olabilir.

En güçlü delil zinciri nasıl kurulur?

1. Giriş durumunu belgeleyin

Kira sözleşmesine eklenen demirbaş ve durum listesi, giriş fotoğrafları ve mevcut ayıpları gösteren teslim tutanağı başlangıç noktasını oluşturur. Başlangıç durumu yoksa çıkıştaki görüntünün yeni bir hasar mı, eski bir ayıp mı olduğu daha zor belirlenir.

2. Çıkış ve anahtar teslimini kayıt altına alın

Tarih, sayaç değerleri, teslim edilen anahtar sayısı, görülen hasarlar ve tarafların açıklamaları tutanakta yer almalıdır. Anahtar teslimi kira ilişkisinin fiilen sona erdiği tarihin ispatında önem taşır. Ayrıntılı bilgi için anahtar tesliminin ispatı hakkındaki yazı incelenebilir.

3. Hasarı kalem kalem eşleştirin

“Ev kötü bırakıldı” gibi genel bir ifade yerine her hasar için oda, konum, fotoğraf numarası, girişteki durum, çıkıştaki durum, önerilen onarım ve tahmini bedel ayrı yazılmalıdır. Böylece kesintinin hangi somut vakıaya dayandığı görülebilir.

4. Onarım ve ödeme belgelerini koruyun

Kalemli fatura, ödeme dekontu veya makbuz, onarım öncesi ve sonrası fotoğraflar ve işi yapan kişinin açıklaması birlikte saklanmalıdır. Fatura toplamı ile depozitodan kesilen tutar arasında fark varsa bunun gerekçesi ayrıca açıklanmalıdır.

5. Gerekirse delil tespiti isteyin

Kiralanan hızla onarılacak veya yeniden kiraya verilecekse mevcut durum sonradan görülemeyebilir. Bu hâlde mahkeme aracılığıyla delil tespiti ve bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir. Tespit, hasarın varlığını kayda alabilir; fakat sorumluluk ve nihai alacak miktarı yargılamada diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Kiracı kesintiye itiraz ederken hangi belgeleri kullanabilir?

Kiracı, kesintinin dayanağını yazılı ve kalemli biçimde istemelidir. Aşağıdaki belgeler itirazın değerlendirilmesinde önem taşır:

• Depozitonun ödendiğini gösteren sözleşme, dekont veya makbuz
• Giriş fotoğrafları ve başlangıçtaki ayıpları gösteren yazışmalar
• Anahtar teslim tutanağı ve çıkış görüntüleri
• Kiraya verenin bildirim tarihi ile hasar listesini gösteren belgeler
• Faturanın iş kalemleriyle fotoğraflar arasındaki uyumsuzluklar
• Eşyanın yaşı, önceki kullanımı ve olağan yıpranmayı gösteren kayıtlar
• Kesinti tutarının depozito, fatura veya ödeme tutarıyla neden örtüşmediğini gösteren hesap

Kiraya veren açısından da yalnız depozitoyu elde tutmak yeterli değildir. Hasarın niteliği, kiracıyla bağlantısı ve miktarı açıklanmalıdır. Kiraya verenin hakları, olağan yıpranmayı kiracıya yükleme veya belgesiz şekilde bütün depozitoyu tutma yetkisi vermez.

Kesinti tutarı nasıl değerlendirilir?

Zarar hesabında yalnız faturanın toplamına bakılmaz. Hasarlı parçanın yaşı, kullanım süresi, önceki durumu, onarımın mı yoksa değişimin mi gerekli olduğu ve yapılan işin kiralananı önceki durumundan daha değerli hâle getirip getirmediği dikkate alınabilir.

Örneğin uzun süredir kullanılan bir dolap kapağındaki onarılabilir hasar nedeniyle tüm mutfak dolaplarının yenilenmesi, otomatik olarak kiracıya yüklenemez. Benzer şekilde yalnız bir duvardaki olağan dışı leke, evin tamamının boya bedelini haklı göstermeyebilir. Hangi işin hasarı gidermek için zorunlu olduğu kalem kalem belirlenmelidir.

Belgelenen ve kiracıya yüklenebilen zarar depozitoyu aşarsa, kiraya veren aşan kısım için ayrıca talepte bulunabilir. Bunun tersine, ispatlanan zarar depozitodan düşükse kalan güvence iade edilmelidir. Kira, aidat veya kullanım gideri borçları ileri sürülüyorsa bunların da ayrı belgelerle açıklanması gerekir.

Uyuşmazlık çözülmezse hangi yol izlenir?

Öncelikle kesintinin gerekçesi, hasar kalemleri, fotoğraflar, faturalar ve kalan depozito tutarı yazılı biçimde karşı tarafa bildirilmelidir. Tarafların üzerinde uzlaştığı ve uzlaşamadığı kalemlerin ayrılması, uyuşmazlığın kapsamını daraltır.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır. Depozito iadesi ve hasar kesintisi uyuşmazlıkları da kira ilişkisinden kaynaklandığı için bu kapsamda değerlendirilir. Somut talep, taraf sıfatları ve seçilecek yol ayrıca incelenmelidir.

Dava veya takip aşamasında mahkeme; sözleşme, teslim tutanakları, fotoğraflar, faturalar, ödeme kayıtları, yazılı bildirimler, tanık anlatımları ve bilirkişi raporunu birlikte değerlendirebilir. HMK m.190’daki genel ispat yükü kuralı gereğince her taraf, kendi lehine sonuç bağladığı vakıaları ispatlamalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Ev sahibinin çektiği fotoğraf tek başına depozitodan kesinti için yeterli midir?

Çoğu durumda tek başına yeterli sayılmaz. Fotoğraf hasarı gösterebilir; fakat hasarın ne zaman oluştuğu, başlangıçta bulunup bulunmadığı, kiracıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve onarım bedelini tek başına açıklamayabilir.

Fatura olmadan depozitodan hasar kesintisi yapılabilir mi?

Fatura zorunlu tek delil değildir. Hasar ve bedel; keşif, delil tespiti, bilirkişi raporu, teklif ve diğer belgelerle ispatlanabilir. Ancak fatura ile ödeme kaydının bulunmaması, fiilen yapılan masraf iddiasını zayıflatabilir.

Proforma fatura veya fiyat teklifi delil olur mu?

Evet, belge olarak değerlendirilebilir; ancak genellikle tahmini bedeli gösterir. İşin yapıldığını ve bedelin ödendiğini tek başına kanıtlamaz. Hasarla eşleşen ayrıntılı iş kalemleri ve karşılaştırılabilir teklifler delil değerini artırabilir.

Boya bedelinin tamamı depozitodan kesilebilir mi?

Otomatik olarak kesilemez. Boyanın yaşı, kullanım süresi, girişteki durum, lekelerin olağan kullanımı aşıp aşmadığı ve yalnız belirli alanların mı yoksa tüm evin mi boyanmasının gerektiği değerlendirilmelidir.

Faturanın tahliyeden sonra düzenlenmesi geçersizlik sebebi midir?

Tek başına geçersizlik sebebi değildir. Onarımın tahliyeden sonra yapılması olağandır. Bununla birlikte fatura tarihi, yazılı hasar bildirimi, fotoğraflar, işin yapıldığı adres ve ödeme kaydı arasında tutarlılık bulunmalıdır.

Kiraya veren bütün depozitoyu tutabilir mi?

Yalnızca depozitoya eşit veya daha yüksek bir zarar iddiası bulunması bütün tutarın otomatik olarak haklı biçimde tutulduğu anlamına gelmez. Hasar, sorumluluk ve miktar ispatlanmalı; aşan veya kullanılmayan kısım iade edilmelidir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK   Yayınlanma Tarihi: 06.08.2026   Son Güncellenme Tarihi: 06.08.2026