Apartman Aidatından Kiracı mı Malik mi Sorumludur? Somut Borç Kalemleri

Apartman yönetimi karşısında temel sorumluluk kat malikine aittir. Bununla birlikte kiracı da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olmak üzere ortak giderlerden sorumlu tutulabilir. Kiracı ile malik arasındaki nihai gider paylaşımında ise “aidat” adı değil, borcun hangi hizmet veya işlemden doğduğu belirleyicidir.

Temizlik, ortak alan elektriği, kullanılan su ve ısınma gibi cari giderler çoğunlukla kiracıya bırakılır.
Çatı yenilemesi, mantolama, güçlendirme ve ana tesisat değişimi gibi taşınmazı koruyan veya değerini sürdüren giderler çoğunlukla malike aittir.
“Ek aidat” veya “demirbaş aidatı” yazması tek başına yeterli değildir; toplanan paranın hangi amaçla kullanılacağı incelenmelidir.
Apartman yönetiminin kime başvurabileceği ile kiracı ve malikin kendi aralarındaki gider paylaşımı aynı hukukî mesele değildir.

Yazı İçeriği göster

Apartman Aidatını Kiracı mı Malik mi Öder?

Apartman veya site yönetimi, ortak gider payını öncelikle kat malikinden isteyebilir. Kiracı da bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi olarak kanundaki sınırlar içinde yönetim karşısında sorumlu olabilir. Ancak kiracı ile ev sahibi arasındaki nihai paylaşım; giderin günlük kullanımdan mı, yoksa yapının korunması ve yenilenmesinden mi kaynaklandığına göre değerlendirilir.

Bu nedenle “aidatı her durumda kiracı öder” veya “yönetim yalnız ev sahibine başvurabilir” şeklindeki iki kesin yaklaşım da eksiktir. Önce gider kalemi, sonra ilgili dönem, kira sözleşmesi, yönetim planı ve ödeme belgeleri incelenmelidir. Konunun genel kira ilişkisi bakımından ele alındığı kiracı hakları ve ev sahibi hakları içerikleri de bu ayrımın anlaşılmasına yardımcı olabilir.

Yönetim Karşısındaki Sorumluluk ile Kira İlişkisi Neden Ayrılmalıdır?

Aidat uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, apartman yönetiminin tahsil yetkisi ile kiracı ve malikin kendi aralarındaki borç paylaşımını aynı kabul etmektir.

1. Apartman veya site yönetimi ile bağımsız bölüm arasındaki ilişki

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü esas olarak kat maliki üzerinden düzenler. Bununla birlikte kiracı, oturma hakkı sahibi veya bağımsız bölümden başka bir nedenle sürekli yararlanan kişi de belirli koşullarda malik ile birlikte sorumlu tutulabilir.

Bu düzenleme, yönetimin giderleri tahsil edebilmesini amaçlar. Dolayısıyla bir giderin kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide malike ait olması, apartman yönetiminin kiracıya hiçbir zaman başvuramayacağı anlamına gelmez.

2. Kiracı ile malik arasındaki kira ilişkisi

Kiracı ile malik arasındaki nihai paylaşımda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesi ve giderin gerçek niteliği birlikte değerlendirilir. Kullanıma bağlı cari giderlerle, yapının korunmasına veya esaslı biçimde yenilenmesine ilişkin giderler aynı değildir.

Kiracı, kanun gereği yönetime ödeme yapmak zorunda kalmışsa ve gider iç ilişkide malike aitse, ödemenin kira borcuna etkisi veya malikten talep edilip edilemeyeceği ayrıca değerlendirilir. Ödeme belgesi, açıklamalı banka dekontu ve yönetime ait borç dökümü burada önem taşır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve 22. Maddeleri Ne Düzenler?

Kat malikinin ortak gider sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak katılır. Ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ile ortak tesislerin işletme giderleri ise kural olarak arsa payı oranında paylaşılır.

Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanmadığını ileri sürerek bu giderlerden bütünüyle kaçınamaz. Örneğin zemin katta oturan malik veya kiracının asansörü hiç kullanmadığını söylemesi, yönetim planında ya da geçerli bir kararda farklı bir düzenleme bulunmadıkça ortak gider yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracının yönetim karşısındaki sorumluluğu

Kanunun 22. maddesine göre kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi, 20. madde kapsamındaki gider, avans ve gecikme tazminatından malik ile birlikte sorumlu olabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Uygulamada çift ödeme tartışmasını önlemek için kiracının makbuz veya banka dekontunu saklaması, gider dökümünü istemesi ve ödemeyi malike yazılı biçimde bildirmesi gerekir.

Ortak giderin süresinde ödenmemesi hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesindeki gecikme tazminatı gündeme gelebilir. Bununla birlikte hangi kişinin gecikmeye sebep olduğu ve kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide gecikme yükünün kime ait olacağı, somut ödeme süreci üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

Somut Borç Kalemleri: Kiracı mı Malik mi Öder?

Aşağıdaki sınıflandırma genel bir değerlendirmedir. Kira sözleşmesi, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ve giderin içeriği farklı bir sonuca yol açabilir.

Ortak alan temizliği ve günlük sarf malzemeleri

Genel değerlendirme: Kiracı. Merdiven, giriş, koridor ve ortak alan temizliği; temizlik malzemeleri ve günlük sarf giderleri bağımsız bölümün olağan kullanımına bağlı cari giderlerdir. Bu nedenle kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa çoğunlukla kiracı tarafından karşılanır.

Ortak alan elektriği ve su gideri

Genel değerlendirme: Kiracı. Merdiven aydınlatması, hidrofor elektriği, ortak alan su tüketimi ve benzeri dönemsel kullanım giderleri, çoğunlukla kiracının yararlandığı işletme kalemleri arasında değerlendirilir.

Merkezî ısıtma ve sıcak su

Tüketim ve işletme kısmı: Genellikle kiracı. Yakıt, tüketilen enerji, sıcak su ve dönemsel işletme giderleri kullanıma bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi de konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kural olarak kiracıya bırakır.

Kazan veya ana sistemin yenilenmesi: Genellikle malik. Merkezî kazan, ana pompa veya bütün sistemi ilgilendiren pahalı ve kalıcı bir yenileme ise günlük tüketim giderinden farklıdır. Bu tür kalemlerde işlemin onarım mı, parça değişimi mi, yoksa sistem yenilemesi mi olduğu belgelerden anlaşılmalıdır.

Asansör bakım ve onarım giderleri

Periyodik bakım ve günlük işletme: Genellikle kiracı. Aylık servis, rutin kontrol, temizlik ve tüketim giderleri cari işletme gideri niteliğindedir.

Asansör motorunun veya ana sistemin yenilenmesi: Genellikle malik. Asansörün tamamen modernize edilmesi, motor veya kumanda sisteminin esaslı biçimde değiştirilmesi taşınmazın teknik altyapısını koruyan kalıcı bir giderdir. Ancak küçük bir parçanın değiştirilmesi her durumda esaslı yenileme sayılmaz. Fatura, teknik servis raporu ve kurul kararı incelenmelidir.

Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçıvan giderleri

Aylık ücret ve cari hizmet giderleri: Genellikle kiracı. Kiracı, apartmanda sunulan günlük güvenlik, temizlik, bahçe veya kapıcılık hizmetlerinden yararlanır. Bu nedenle aylık ücret ve olağan işletme giderleri çoğunlukla kiracıya bırakılır.

Kıdem ve ihbar tazminatı: Belge ve dönem incelemesi gerekir. Personelin uzun yıllara yayılan kıdem tazminatı, tek bir dönemin olağan hizmet bedeli değildir. İşçinin çalışma dönemi, iş sözleşmesinin sona erme tarihi, borcun ne zaman doğduğu, bağımsız bölümden kimin yararlandığı ve kira sözleşmesindeki düzenleme birlikte değerlendirilmelidir. Bu kalem otomatik olarak yalnız kiracıya veya yalnız malike yüklenmemelidir.

Çatı, dış cephe ve mantolama giderleri

Genel değerlendirme: Malik. Çatının tümüyle yenilenmesi, dış cephe mantolaması, su yalıtımı, taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi ve ana yapının korunmasına yönelik esaslı çalışmalar taşınmazın değerini ve kullanım ömrünü ilgilendirir.

Bu giderler “ek aidat” adı altında aylık taksitlerle tahsil edilse bile isim değişikliği giderin niteliğini değiştirmez. Toplanan paranın olağan işletmeye mi, yoksa kalıcı yapı çalışmasına mı ayrıldığı incelenmelidir.

Ana su, elektrik, kanalizasyon ve yangın tesisatı

Esaslı yenileme ve ana hat değişimi: Genellikle malik. Ortak ana su borularının, elektrik kolonunun, kanalizasyon hattının veya yangın güvenlik sisteminin yenilenmesi taşınmazın teknik bütünlüğüyle ilgilidir.

Olağan kullanım veya küçük bakım: Duruma göre kiracı. Tıkanıklığın kiracının kullanımından kaynaklanması, bağımsız bölüme özgü küçük bir bakım veya olağan temizlik gideri bulunması hâlinde sonuç değişebilir.

Demirbaş aidatı ve yedek akçe

Tek başına kalemin adı belirleyici değildir. “Demirbaş aidatı”, “yenileme fonu”, “ek aidat” veya “yedek akçe” başlığı altında toplanan paranın ne için kullanılacağı araştırılmalıdır.

Para, gelecek yılın temizlik veya yakıt giderini karşılayacaksa cari işletme gideri niteliği ağır basabilir.
Çatı, dış cephe, asansör motoru veya ana tesisat yenilemesi için toplanıyorsa malik sorumluluğu öne çıkar.
Fonun amacı açık değilse kurul kararı, işletme projesi, teklif ve faturalar istenmelidir.

Emlak vergisi ve taşınmaza bağlı sigortalar

Genel değerlendirme: Malik. Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda farklı düzenlenmemişse kiraya veren katlanır.

Gecikme tazminatı, faiz ve icra giderleri

Asıl borcun niteliği ve gecikmeye kimin sebep olduğu incelenmelidir. Apartman yönetimi, ödenmeyen ortak gider için kanundaki gecikme tazminatını isteyebilir. Ancak kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide, asıl giderin kime ait olduğu kadar ödeme bildiriminin kime ve ne zaman yapıldığı da önemlidir.

Kiracıya ait cari aidat zamanında ödenmemişse gecikmenin kiracıya yüklenmesi gündeme gelebilir. Yapısal bir gider malike bildirilmiş, fakat malik ödememişse aynı değerlendirmenin kiracıya otomatik biçimde uygulanması doğru olmaz.

Kira Sözleşmesinde “Bütün Aidatlar Kiracıya Aittir” Yazıyorsa Ne Olur?

Kira sözleşmesindeki gider hükmü önemlidir. Bununla birlikte tek bir genel cümle, her türlü masrafın kiracıya geçirilebileceği anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi, kiraya verene kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu düzenleme kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle yapının ana unsurlarını ilgilendiren esaslı bakım ve yenileme giderleri bakımından sözleşmedeki genel “bütün aidatlar” ifadesi tek başına yeterli görülmemelidir.

Buna karşılık kira sözleşmesinde cari aidat, ortak alan elektriği, temizlik, personel ve ısınma giderlerinin kiracıya ait olduğu açıkça düzenlenmişse bu hüküm iç ilişkide dikkate alınır. Yine de yönetimin malik karşısındaki kanunî talep hakkı ortadan kalkmaz.

Aidat Borcunda Hangi Belgeler İncelenmelidir?

Aidat uyuşmazlığı yalnız aylık borç çizelgesine bakılarak çözülemez. Aşağıdaki belgeler birlikte değerlendirilmelidir:

Kira sözleşmesi ve ek protokoller
Apartman veya site yönetim planı
Yıllık işletme projesi ve bütçe
Kat malikleri kurulu kararları
Giderin hangi döneme ait olduğunu gösteren hesap dökümü
Fatura, teknik servis raporu, teklif ve iş sözleşmeleri
Personel bordrosu, SGK kayıtları ve tazminat hesabı
Banka dekontları ve aidat makbuzları
Yönetimin gönderdiği ihtar, ödeme talebi veya icra evrakı
Kira ilişkisinin sona erdiği tarihi gösteren anahtar teslim tutanağı

Özellikle kiracının taşınmazı ne zaman fiilen ve hukukî olarak teslim ettiği tartışmalıysa, yalnız taşınmış olmak yeterli olmayabilir. Bu konuda anahtar tesliminin ispatı önem taşır.

Bir borcun kiracının çıkışından sonra hesaplanması, borcun mutlaka kiracıdan sonraki döneme ait olduğunu göstermez. Tersine, kiracının oturduğu dönemde kurul kararı alınmış olması da giderin mutlaka kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Borcun hangi işlemden ve hangi dönemden doğduğu belirlenmelidir.

İçtihat Açısından Giderin Niteliği ve Belgeler Neden Önemlidir?

Anayasa Mahkemesinin Nedret Sitesi Yöneticiliği kararı, dış cephe mantolama giderine ilişkin bir icra uyuşmazlığını konu almaktadır. Kararda incelenen süreç, giderin niteliğinin, ilgili kat malikleri kurulu kararının, işletme projesinin ve hesaplama yönteminin açıkça ortaya konulması gerektiğini göstermektedir.

Kararda aktarılan Yargıtay yaklaşımına göre kesinleşmiş işletme projeleri ile işletme giderlerine ilişkin kat malikleri kurulu kararları, belirli koşullarda icra takibinde belge niteliği taşıyabilir. Bununla birlikte talep edilen giderin hangi döneme, hangi karara ve hangi hesap yöntemine dayandığı açıklığa kavuşturulmalıdır.

Bu karar doğrudan her kiracı-malik gider paylaşımını çözmez. Ancak “demirbaş”, “ek aidat” veya “mantolama payı” şeklindeki tek satırlık açıklamanın yeterli olmayabileceğini; giderin dayanağı ve hesap biçiminin denetlenmesi gerektiğini ortaya koyar.

Aidat Uyuşmazlığında İzlenecek Kontrol Sırası

Borç kalemini ayırın: Temizlik, personel, enerji, bakım, onarım, yenileme veya vergi kalemlerinden hangisidir?
Dönemi belirleyin: Borç hangi ay veya yıllara aittir? Kiracının fiilî kullanım dönemiyle örtüşüyor mu?
Dayanak kararı bulun: Kat malikleri kurulu kararı veya işletme projesi var mı?
Fatura ve teknik belgeyi inceleyin: İşlem rutin bakım mı, esaslı yenileme mi?
Kira sözleşmesini kontrol edin: Cari aidat ve yan giderlere ilişkin açık hüküm bulunuyor mu?
Ödeme geçmişini çıkarın: Kiracı veya malik hangi tutarı, hangi açıklamayla ödemiş?
Yönetim ve iç ilişkiyi ayırın: Yönetimin talep hakkı ile nihai gider paylaşımını ayrı değerlendirin.

Ödeme eksik veya farklı borçlara mahsup edilmişse, borç hesabı ayrıca önem kazanır. Benzer ödeme sorunları için kısmi ödeme ve borç hesabı başlıklı içerik incelenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan ve arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklar bakımından, dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamındaki dava şartı arabuluculuk süreci ayrıca kontrol edilmelidir. Talebin niteliği, taraflar ve başvurulacak hukukî yol somut olaya göre belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör aidatını kiracı mı ev sahibi mi öder?

Periyodik bakım, elektrik ve günlük işletme giderleri çoğunlukla kiracıya bırakılır. Motorun, kumanda sisteminin veya asansörün esaslı biçimde yenilenmesi ise genellikle malik sorumluluğundadır. İşlemin niteliği teknik servis faturası ve kurul kararından anlaşılmalıdır.

Mantolama gideri kiracıdan istenebilir mi?

Mantolama, kural olarak ana yapıyı koruyan ve taşınmaza kalıcı etki sağlayan bir giderdir. Kiracı yönetim karşısında kanunî sınırlar içinde muhatap olsa bile, kiracı ile malik arasındaki nihai yük bakımından malik sorumluluğu öne çıkar.

Demirbaş aidatını kiracı ödemek zorunda mı?

“Demirbaş aidatı” adı tek başına sonuç doğurmaz. Para günlük işletme için kullanılıyorsa kiracı; çatı, asansör motoru veya ana tesisat yenilemesi için kullanılıyorsa malik sorumluluğu gündeme gelebilir.

Kiracı aidatı yönetime öderse kiradan düşebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, kiracının yönetime yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini düzenler. Bununla birlikte ödemenin dayanağı ve tutarı belgelenmeli, dekont saklanmalı ve malik yazılı biçimde bilgilendirilmelidir.

Kiracı çıktıktan sonra gelen eski aidat kime aittir?

Borç bildiriminin çıkıştan sonra gelmesi tek başına yeterli değildir. Giderin doğduğu dönem, kiracının kullanım ve anahtar teslim tarihi, giderin cari mi yapısal mı olduğu ve yönetimin dayanak belgeleri incelenmelidir.

Kiracı aidat borcundan dolayı icraya verilebilir mi?

Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesindeki koşullar ve kira miktarı sınırı içinde yönetim tarafından takip edilebilir. Ancak borcun dönemi, dayanak işletme projesi veya kurul kararı, yapılan ödemeler ve kiracının kullanım süresi incelenmeden kesin değerlendirme yapılamaz.

Son Değerlendirme

Apartman aidatında doğru soru yalnız “kiracı mı malik mi?” değildir. Önce giderin günlük kullanıma mı, olağan bakıma mı, yoksa yapının korunması ve esaslı yenilenmesine mi ilişkin olduğu belirlenmelidir. Daha sonra yönetimin kanunî talep hakkı ile kiracı ve malik arasındaki nihai gider paylaşımı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Uygulamada sorun çoğu zaman giderin “aidat”, “ek aidat” veya “demirbaş” olarak adlandırılmasından çıkar. Oysa belirleyici olan giderin gerçek amacı, dönemi, kurul kararı, işletme projesi ve faturalardır.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için bir avukata danışmanız gerekir.

Yazar: Av Batuhan Can ZANBAK Yayınlanma Tarihi: 06.08.2026 Son Güncellenme Tarihi: 06.08.2026