Yüksek enflasyon ortamında her ne kadar ekonomik denge bozulmuş olsa da kiracı hakları, kanunlarla koruma altına alınmıştır. Ekonomik olarak daha güçlü konumda bulunan ev sahipleri, kiracısını istediği zaman konuttan çıkaramayacaktır. Kanunlar, ev sahiplerine karşı daha güçsüz konumda olan kiracıları korumaktadır. Kiracıların kanunlar tarafından düzenlenen pek çok hakkı bulunmaktadır.

KİRACI HAKLARI NELERDİR?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiracı hakları güvence altına alınmıştır. Başta Borçlar kanunu olmak üzere pek çok kanunda, kiracıların sahip olduğu haklar düzenlenmiştir. Bu hakları şu şekilde sıralayabiliriz:

• Kiracının konutu, kararlaştırılan tarihte teslim alma hakkı
• Kiracının konutu, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim alma hakkı
• Kiracının ve aile bireylerinin güvenliğinin ev sahibi tarafından sağlaması hakkı
• Aksi öngörülmediği takdirde konut ile alakalı sigorta ve vergi gibi yükümlülüklerin ev sahibi tarafından ödenmesini isteme hakkı
• Konut ile alakalı ufak çaplı onarımlar haricinde yan giderlere dahil olmama hakkı
• Ayıplı teslim edilen konuttaki ayıbın giderilmesini isteme hakkı
• Ayıplı teslim edilen evin, kira bedelinden indirim isteme hakkı
• Mümkünse ayıplı teslim edilen kiralananın, ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme hakkı (Aynı binada birden fazla dairesi olan ev sahiplerine karşı ileri sürülebilir)
• Ayıplı teslim edilen konutun, kira sözleşmesini tek taraflı fesih hakkı
• Kiralanan evdeki ayıptan kaynaklanan zararların giderilmesini isteme hakkı
• Ev sahibinin yazılı rızası halinde, evi alt kiraya verme hakkı
• Yasal kira artış oranı üstünde bir zamma itiraz etme hakkı
• Kira sözleşmesindeki cezai şartlara katlanmama hakkı
• Sözleşme boyunca kiralananı kullanma hakkı
• Konutu aldığı gibi bırakmak koşuluyla vermiş olduğu depozitoyu geri isteme hakkı
• Kira sözleşmesini, kanunda belirtilen sürelere uymak kaydıyla tek taraflı fesih hakkı

Bu sayılan haklar, kiracıların sahip olduğu haklardan en temel olanlarıdır fakat kiracı hakları elbette bu kadar değildir. Somut olayın koşullarına göre kiracının sahip olduğu hakların değişmesi mümkündür.

Sözleşme Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiracı hakları içerisinde belki de en önemlisi; ev sahibinin, kira sözleşmesi bitti diye kiracıyı evden çıkaramamasıdır. Sözleşmenin son günü geldi diye konutta oturan kiracının tahliyesi talep edilemez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesini tek taraflı feshetme hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Ev sahibinin, sözleşmenin süresi bitti diyerek kira sözleşmesini feshetme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak kanunda düzenlenen tahliye nedenlerinden birine uygun olacak şekilde kira sözleşmesini feshedebilir.

Konut kiralarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 maddesine göre kiracı, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış olacaktır. Burada sözleşmeye dair değişecek tek unsur kira bedelidir. Kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıklamış olduğu 12 aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamasını geçmemek koşuluyla artacaktır.

Bir evin kiralanmasına ilişkin olarak düzenlenen kira sözleşmesini tek taraflı feshetme hakkı yalnızca kiracıya tanınmış bir haktır.

Ev sahibinin, sözleşmenin son gününün geldiğini öne sürerek kira ilişkisini tek taraflı sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Konut kiraları açısından en önemli hususlardan bir tanesi belki de şudur: Bir evin kiralanmasına ilişkin olarak düzenlenen ve süresi belirli olan sözleşmeler, kanun uyarınca devamlı olarak bir yıl uzamış sayılırlar. Konut kirasını düzenleyen belirli süreli bir sözleşme asla ve asla belirsiz süreli sözleşmeye dönmez.

“Kiralananın Konut ve Çatılı İşyerleri Kirasına tabi olması halinde TBK’ nun 347. maddesi uyarınca belirli süreli sözleşmelerde kiracı tarafından sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” Yargıtay 3. HD., 2017/2914 E., 2017/13808 K. ve 12.10.2017 T.

5 Yıllık Kiracı Hakları

5 yıllık süre doldu diye ev sahibi konutu tahliye edemez, bu husus kiracı hakları tarafından güvence altına alınmıştır. 5 yıl doldu diye ev sahibinin kiralamış olduğu konutu tahliye etme hakkı bulunmamaktadır. Ev sahibi sadece “Kira Tespit Davası” açabilecektir.

Kiracı ve ev sahibi arasında, kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, kira süresinin 5 yıldan uzun süreli olması durumunda yeni kira döneminde kira bedeli, hakim tarafından TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. 

Borçlar kanununda, ilk 5 yıl için kira artış oranının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyeceği öngörülmüşken, 5 yıllık sürenin sonunda açılacak olan kira tespit davası için böyle bir üst sınır belirlenmemiştir.

5 yıl dolduktan sonra, kira bedelinin tespiti için kira sözleşmesinde kira artış şartı olup olmadığının bir önemi yoktur.

Kira tespit davasının açılabilmesi için ilk kira sözleşmesinin imzalanma tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir. Kira tespit davası açılması durumunda, 5 yıl dolduktan sonra alın yılın kira bedeli Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesine göre, mahkeme tarafından tespit edilecektir.

II. Belirlenmesi
MADDE 344 –
(…)
3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Altıncı kira yılının kira bedeli mahkeme tarafından tespit edildikten sonra, yenilenen kira dönemlerindeki kira artış oranı, daha önceki yıllarda da olduğu gibi 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek üzere belirlenecektir.

İlk yapılan kira sözleşmesinin 1 yıllık olması yahut sözleşmenin düzenlenmesinden itibaren yenilenen dönem miktarı önemli değildir. Kira sözleşmesinin imza tarihinden itibaren 5 yıl dolmuş ise kira tespit davası açılabilir.

Beş yıllık kira süresinin dolmasıyla kira tespit davası açılmışsa; evin boş olarak ne kadar kira getireceği, evin durumu, konutun bulunduğu konum ve bu konumun gelişime müsaitliği, belediye hizmetlerinden faydalanma miktarı, ana caddeye uzaklığı ve benzer nitelikteki evlerin emsal kira sözleşmeleri ile kıyaslanarak bilirkişi aracılığı ile tespit edilecektir. Tespit edilen bedelden %10-20 arası olacak şekilde eski kiracı indirimi uygulanacaktır. Ancak 12 aylık TÜFE ortalamasının altına düşülmesi mümkün değildir.

“TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığından, kira bedelinin mülga BK ve bu kanun dönemindeki Yargıtay’ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre belirlenmesi gerekir. Bu itibarla hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedeli belirlenmelidir.” Yargıtay 3. HD., 2017/7801 E., 2019/4649 K. ve 16.05.2019 T.

10 Yıllık Kiracı Hakları

On yıllık kira süresi doldu diye tüm kiracı hakları ortadan kalkmamaktadır. 10 yılın ardından kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahibi, kanunda belirtilen usul ve şartlara uymak zorundadır.

Ev sahibinin, sözleşme süresinin bittiğini öne sürerek kira ilişkisini tek taraflı olarak feshetme hakkı yoktur.

Kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan tahliye nedenlerinden birine dayanmak zorundadır.

On yıllık süre sonunda tahliye hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir.

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
MADDE 347 – 1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
2) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
3) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Burada bahsedilen 10 yıllık sürenin hesabı şu şekilde olacaktır: 1 yıllık ilk olarak yapılan kira sözleşmesi + 10 kira uzama yılı + son uzama yılı. Aslında kanunda kastedilen süre, gündelik hayatta kullandığımız takvim uyarınca 12 yıla denk gelmektedir. 

Ev sahibi son kira uzama yılının bitiminden en az üç ay önce ihtar çekmek zorundadır. Ardından kira uzama yılının sona erme tarihi ile birlikte, ev boşaltılmamış ise tahliye davası açabilecektir.

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Yargıtay 6. HD., 2015/9211 E., 2016/1178 K. ve 22.02.2016 T.

Oturduğu Ev Satılırsa Kiracı Hakları

Oturduğu ev satıldığında da kira hakları birden ortadan kalkmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca oturduğu konut satılsa dahi kiracı, temel haklarını korumaya devam edecektir.

Kiralanan konut, satıldı diye kira sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz. Yeni ev sahibi önceki malikin, taraf olarak yerine geçer. Ancak ve ancak yeni ev sahibinin satın aldığı bu konuta ihtiyacı var ise tahliye davası açarak halihazırda oturmakta olan kiracıyı tahliye edebilir.

Kiralanan evi sonradan satın alan kişi, kiralanan evi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanunen bakmak zorunda olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, evi satın alma tarihinden itibaren başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, altı ay sonra açacağı bir dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeni ev sahibinin, kendinin yahut yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kiracısını tahliye etmek için açacağı davanın şartları şu şekildedir:

1. Yeni ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanunen bakmak zorunda olduğu kişilerin konut yahut işyeri ihtiyacı olmalıdır.
2. Yeni ev sahibi, evi aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde evde oturan kiracıya ihtar çekerek, konutu en geç 6 ay içerisinde boşaltmasını talep etmelidir.
3. Konutu tahliye eden yeni ev sahibi, 3 yıl içerisinde eve başka kiracı almamalıdır.

Bu sayılan şartların varlığı halinde yeni ev sahibi, kiralananın tahliye davasını açmak suretiyle evini boşaltabilir.

“Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Burada kiralananı iktisap eden kişiye dava açma süresi açısından iki imkan tanınmıştır. Bunlardan birini seçmek taşınmazı yeni iktisap eden kişiye aittir. Ancak davacı seçimlik hakkını Türk Borçlar Kanunun 351/1 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davalıya ihtarname keşide ettikten sonra bu iradesinden dönemez. Zira bu yönde iradesini kullanmakla davalıya altı (6) ay oturma hakkı tanımış demektir.” Yargıtay 3. HD., 2017/7209 E., 2017/17902 K. ve 20.12.2017 T.

Kasım 2024 Kira Artış Oranı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 4 Kasım 2024 tarihinde açıklanan; 12 aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalaması 62,02 olarak açıklanmıştır. 04.11.2024 tarihi itibari ile uygulanabilecek kira zammı üst sınırı resmi olarak %62,02’dir.

Ev sahibinin her kira yenileme döneminde kiraya zam yapma hakkı vardır fakat bu yapılacak olan zam miktarı sınırsız değildir. Kira artış oranının üst sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirlenmiştir.

II. Belirlenmesi
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin emredici hükmüne göre kira artış oranının üst sınırı, 12 aylık TÜFE ortalaması olacaktır. Fiyat endekslerine ilişkin olarak düzenli şekilde açıklama yapan pek çok kuruluş olsa da baz alınacak olan TÜFE verisi, TÜİK’in açıkladığı veriler olacaktır. TÜİK her ayın üçünde (resmi tatil günlerine denk gelmesi durumunda takip eden ilk iş günü) TÜFE verisini açıklamaktadır. 

Kira artış oranının üst sınırının ne olacağı konusu pek çok Yargıtay kararına da yansımıştır: “01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01/01/2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerli olacağı, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir.” Yargıtay 3. HD., 2017/10410 E, 2019/5821 K. ve 26.06.2019 T.

Yasal Uyarı: İşbu yazı ve internet sitesindeki diğer içerikler, avukatlık mevzuatına ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliğine uygun olacak şekilde hazırlanmıştır. Sadece bilgilendirme amaçlıdır, bu materyallere dayanılarak yapılacak hiçbir işlem için sorumluluk kabul edilmemektedir!