Ülkemizde son yıllarda ne yazık ki yüksek bir enflasyon hakimdir ve bu yüksek enflasyonun en büyük kurbanları belki de ev sahibi kişiler olmuştur. Kanun koyucu da bu yüksek enflasyon ortamında bazı çare arayışlarına gitmiştir. Çare olarak %25’lik kira artış oranı uygun görülmüş fakat bu da bir çözüm olmamıştır. Aksine kiracılar ve ev sahipleri arasındaki denge daha çok şaşmıştır. En sonunda ise %25’lik kira artış sınırı kaldırılmış yerini 12 aylık TÜFE ortalaması almıştır. Kira hukukunda son yaşanan gelişmelerle birlikte ev sahiplerinin güncel hakları nelerdir?

Kiracıya Karşı Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

Kira konusu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerinde yer alacak olan esaslar, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) emredici hükümlerine aykırı olamaz. Peki TBK’da düzenlenen ve tüm kira ilişkilerine uygulanacak olan hükümlere göre ev sahibinin hakları nelerdir?

Kira sözleşmesi ve dolayısıyla kira ilişkisi iki taraflı borç doğuran bir ilişkidir. Kira sözleşmesinin iki tarafı vardır: Kiracı ve kiraya veren. Bu iki tarafın da kira sözleşmesinden doğan bazı hakları ve sorumlulukları vardır. Toplumumuzda yerleşmiş yaygın kanının aksine, ev sahiplerinin de kira ilişkilerinde tıpkı kiracılar gibi pek çok hakkı mevcuttur. Elbette bu hakların kullanımı için yasal şartların oluşmuş olması gerektiğini de hatırlatmakta fayda vardır.

• Kiraya zam yapma hakkı: Ev sahibinin her kira yenileme döneminde mevcut kira miktarına, yasal sınırlar dahilinde zam yapma hakkı vardır. 
• Kiracıyı tahliye hakkı: Ev sahibinin; usulüne uygun düzenlenmiş tahliye taahhüdü varsa, kendisinin yahut alt soyunun ihtiyacı varsa, kira bedeli geç ödeniyor yahut hiç ödenmiyorsa ve 10 kira uzama dönemi dolduysa, TBK’da öngörülen şartlara uymak kaydıyla kiracısını tahliye etme hakkı vardır. 
• Ev sahibinin, evini satma hakkı: Ev sahibi elbette maliki olduğu taşınmazı satma hakkına sahiptir. 
• Kiracıdan evine özenli bakmasını isteme hakkı: Kiracının kira sözleşmesinden doğan sorumluluklarından biri de kiralamış olduğu taşınmaza özenle bakma sorumluluğudur. Uygulamada aldığın gibi teslim şeklinde de bilinir. 
• Kiracıdan komşuluk hukukuna uygun davranmasını isteme hakkı: Kiracının sorumluluklarından birisi de komşuluk hukukuna uygun davranması ve konutta maddi taşkınlık yapmamasıdır. 
• Kiracıdan depozito isteme hakkı: Ev sahibinin kanunen 3 kira bedeli depozito isteme hakkı mevcuttur. 
• Ev sahibinin, evini tadilat ettirme hakkı: Eğer kiralanan konutta ciddi ve önemli bir tadilat ihtiyacı varsa ev sahibinin evini, gerekirse kiracıyı da tahliye ederek tadilat etme hakkı vardır. 
• Kiracı evi hasarlı şekilde teslim ederse tazminat isteme hakkı: Kiracının evi özenle bakma yükümlülüğünün bir devamıdır. Ev sahibi evini hasarlı şekilde teslim alırsa, bu zararın giderilmesini kiracıdan talep edebilir.
  

• Ev sahibinin, yeni alıcılara ve kiracılara evi gezdirme hakkı: Kiralanan eve yeni bir kiracı taşınacaksa yahut evin satılması söz konusu ise kiracı konutu, bu kişilere kural olarak açmak zorundadır.
  

• Ev sahibinin alt kiraya izin vermeme hakkı: Kiracı kiraladığı konutu, eğer ev sahibi izin vermiyorsa başka bir kişiye alt kiraya veremez.
  

• Kiracının sözleşmeye uymadan erken çıkması halinde tazminat isteme hakkı: Kiracı evi, fesih tarihinden önce boşaltması halinde ev sahibi zararlarını kiracıdan talep edebilecektir.
  

Ev sahibinin kiracısına karşı hakları temel olarak böyledir ve bu haklar elbette somut uyuşmazlığa göre genişleyebilir veya daralabilir. Fakat şu husus çok önemlidir: Bahsedilen hakların kullanılabilmesi için kira mevzuatındaki usul ve esaslara uyulması gerekmektedir.

Kirasını Ödemeyen Kiracıyı Ev Sahibi Nasıl Çıkarabilir?

Kira sözleşmesinde hem kiracının hem de ev sahibinin belli hakları ve sorumlulukları vardır. Bu sorumluluklardan belki de kiracı için en önemli olanı; kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira bedelini ödeme borcudur. Fakat elbette kiracının bu sorumluluğunu ya eksik getirdiği ya da hiç yerine getirmediği durumlar olabilmektedir. 

Kiracı kirayı belirlenen vakitte ödemeyebilir, kirayı eksik ödeyebilir ya da en kötüsü kirayı hiç ödemeyebilir. Bu durumda ev sahibinin hukuki hakları nelerdir? Ev sahibi kiracısını böyle bir durumda evinden nasıl tahliye edebilir?

Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde düzenlenmiştir. Madde şu şekildedir: 

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352-
(…)
kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Borçlar Kanunu’nun kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için sağlanmasını istediği bazı usul şartları mevcuttur. Bu şartların ancak hepsi sağlanıyorsa kiracıyı tahliye etmek mümkün olacaktır.

• Ödenmeyen kiralar, 1 kira yılı içinde olmalıdır: Kiracı tarafından zamanında ödenmeyen kiraların, 1 kira dönemi içinde kalması gereklidir. Örnek vermek gerekirse; kira sözleşmesi 15.11.2024-15.11.205 tarihlerini kapsıyor ise bu 1 kira dönemi anlamına gelecektir. Dolayısıyla ödenmeyen kiraların bunun gibi 1 kira dönemi içinde kalması gerekmektedir. 
• İhtarlar yazılı olmalıdır: Kiracıya ev sahibi tarafından çekilecek olan ihtarların yazılı olması gerekmektedir. Sözlü şekilde ihtar yapılması mümkün değildir. Noter aracılığı ile ihtar çekilmesi en uygun yöntem olacaktır. 
• İhtarlar haklı bir sebebe dayanmalıdır: Çekilecek olan ihtarların haklı bir sebebe dayanıyor olması gerekir. Şayet kira ödemesi için belirlenen tarih 15.11.2024 ise kiracıya 10.11.2024 tarihinde ihtar çekilemez. Yine aynı şekilde belirlenen kira miktarının 10.000 TL olduğu bir durumda 9.990 TL ödedi diye kiracıya ihtar çekilemez. Yargıtay’ın içtihadı uyarınca kira miktarından %10’un altında kalacak sapmalar suistimal edilmediği sürece kabul edilebilirdir. 
• İki farklı aya ait 2 tane ihtar olmalıdır: Çekilecek olan ihtarların 1 yıllık kira dönemi içindeki 2 farklı aya ait olması gerekmektedir. Misal, Ocak ayında ödenmeyen kiraya dair çekilen 2 ihtar hukuken uygun olmayacaktır. 
• Tahliye davası kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılmış olmalıdır: 2 haklı ihtar çekildikten sonra, kiracıya tekrardan tahliye konulu başka bir ihtarın çekilmesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren en geç 1 ay içerisinde tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

Kirasını ödemeyen kiracıyı 2 haklı ihtar çekerek tahliye etme konusu oldukça sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Yukarıda bahsettiğimiz tüm bu şartlar sağlandıktan sonra ev sahibi kiracıyı, konuttan tahliye edebilecektir.

Ekim 2024 Kira Artış Oranı

Ev sahibinin her kira yenileme döneminde kiraya zam yapma hakkı bulunmaktadır. Elbette bu yapılacak olan zam miktarı sınırsız değildir. Ülkemizde 2 yıl boyunca %25 oranında kira artış üst sınırı uygulanmıştır. 2024 yılının Temmuz ayı itibari ile %25 sınırı kaldırılmıştır. Bundan böyle uygulanacak olan kira artış oranının üst sınır ne olacaktır?

Kira artış oranının üst sınırı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde belirlenmiştir.

1.Belirlenmesi
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Borçlar Kanunu’nun emredici hükmü uyarınca kira artış oranının üst sınırı: 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Fiyat endekslerine ilişkin olarak düzenli şekilde açıklama yapan pek çok kuruluş olsa da baz alınacak olan TÜFE verisi, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı veriler olacaktır. TÜİK her ayın üçünde (resmi tatil günlerine denk gelmesi durumunda takip eden ilk iş günü) TÜFE verisini açıklamaktadır. Peki 2024 yılının Ekim ayı için TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması yahut uygulamada bilinen adıyla kira artış oranı nedir?

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından 3 Ekim 2024 tarihinde açıklanan; 12 aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalaması 63,47 olarak açıklanmıştır. 03.10.2024 tarihi itibari ile uygulanabilecek kira zammı üst sınırı resmi olarak %63,47’dir.

İhtiyaç Nedeniyle Konut Tahliyesi

Ev sahibinin kiraladığı konutu, kendisi, eşi, üstsoyu ve altsoyunun ihtiyacı sebebiyle tahliye etmesi mümkündür. Fakat ihtiyaç sebebiyle tahliyenin de bazı sıkı şekil şartları mevcuttur.

Gereksinim nedeniyle konut tahliyesinin şartları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.

II. Dava yoluyla
1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350 – Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa
…
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır: Gereksinim nedeniyle tahliye davasının ilk şartı, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu diğer bir kimsenin kiralananı konut veya işyeri olarak kullanma gereksiniminin mevcut olmasıdır. 
• İhtiyaç gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır: Dava açıldığında ihtiyacı olan kişinin konut ihtiyacı bulunması, bu ihtiyacın gerçek samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi ve ihtiyacında her türlü delille kanıtlanması gerekir. Gerçek, zorunlu ve samimi olmayan ihtiyaç için tahliye kararı verilemez. 
• Tahliye davası, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmış olmalıdır: “6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde açılması gerekir. TBK’ nun 353.  maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden yazan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.” Yargıtay 3. HD., 2017/7827 E., 2017/18433 K. ve 28.12.2017 T.

Yukarıda belirtilen şartlar sağlandığı takdirde kiracıyı konuttan tahliye etmek mümkündür. Ancak şu önemli bir husustur: İhtiyaç nedeniyle ev boşaltıldıktan sonra ev sahibi konutu, 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan başka birine kiralayamaz. Aksi halde kiracısına 1 yıllık kira bedeli tazminat ödemek durumunda kalır.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Tahliyesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine göre kiracı, konutun teslim edilmesinden sonra, ev sahibine karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa ev sahibi, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak yahut dava açarak sona erdirebilir.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. 

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açma hakkı ev sahibine aittir. Çünkü sözleşmenin tarafı ev sahibidir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin karşı tarafı olan ve konutu tahliye etmeyi taahhüt etmiş olan kiracıya karşı açılır.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmak zorundadır. Aksi halde ev sahibi, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde boşaltma talebinde bulunmalıdır. Boşaltma talebi yetkili icra dairesine yahut doğrudan sulh hukuk mahkemesine yapılır. 

Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Tahliye taahhüdünün şekil şartı yoktur. Taahhüt kiracı tarafından verilmelidir. Tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşımaması gerekir. Taahhüt, kiracı kiralananda otururken, özgür iradesiyle verilmelidir. İlk kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmez.

Boş kağıda atılan imza ise geçerli kabul edilmektedir. Boş kağıda imza atan kişinin üstünün ne şekilde doldurulacağını kabul ettiği varsayılır. “Açığa imza atılması halinde, açığa imza atanın sonuçlarına katlanması gerekir” Yargıtay 3. HD. 2021/3533 E., 221/6986 K. ve 22.06.2021 T.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi? 

Ev sahibinin mülkiyeti kendisine ait olan konutu, üçüncü bir kişiye satma ihtimali şüphesiz ki vardır. Peki böyle bir durumda yeni ev sahibi, kiracıyı konuttan çıkarabilecek midir?

Kiracı, kiraladığı evde otururken üçüncü bir kişi; miras, kamulaştırma, cebri icra, satış yahut bağışlama yoluyla konutun mülkiyetini kazanabilir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruduğu için kural olarak kiracının evi kullanmaya devam etmesine izin verilir. Ancak, yeni ev sahibi de aşağıdaki şartların varlığı durumunda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilicektir.

• Yeni malik veya bazı yakınları kiralanan konut veya işyerine ihtiyaç duymalıdır.

Borçlar Kanunu’nun 351/1. maddesine göre konutu sonradan satın alan yeni sahibi, konutu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kira sözleşmesini açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirebilir. Elbette burada da ihtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olması gerekmektedir.

• Kiracının tahliye kanunda öngörülen sürelere uygun şekilde talep edilmelidir.

Bu durumda üç ihtimalden söz edilecektir:

1. Yeni ev sahibi kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren kiracıya ihtar çekerse, yeni kira dönemi boyunca tahliye davası açabilir.
2. Yeni ev sahibi, konutun mülkiyetini aldığı tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya ihtar çekerek bildirir ve altı ay sonrası için evi boşaltmasını ister. Kiracı, konutu boşaltmazsa tahliye davası açabilir.
3. Kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan az süre varsa; yeni ev sahibi 1 ay içinde bildirim ihtarını çektiyse, kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde doğrudan tahliye davası açabilecektir.

“6098 Sayılı Kanunun 351.maddesindeki sürelerden faydalanarak dava açabilmesi için kira sözleşmesinde kiracı olarak bulunan şahsa edinim tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar tebliğ ettirip davasını da edinim tarihinden itibaren 6 ayın sonunda açması gerekir.” Yargıtay 6. HD., 2014/6341 E., 2014/7893 K. ve 16.06.2014 T.

 

Yasal Uyarı: İşbu yazı ve internet sitesindeki diğer içerikler, avukatlık mevzuatına ve TBB Reklam Yasağı Yönetmeliğine uygun olacak şekilde hazırlanmıştır. Sadece bilgilendirme amaçlıdır, bu materyallere dayanılarak yapılacak hiçbir işlem için sorumluluk kabul edilmemektedir!